百强房企总土储货值下降明显,头部企业仍具优势

公司编辑部 CRIC研究 2024-05-20 08:41:18 来源:丁祖昱评楼市

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  近两年房地产行业持续筑底,在销售萎靡、现金流紧张之下,房企投资战略较以往发生巨大转变。

  一方面,三四线土地无人问津,众多企业将目光聚焦在核心一二线城市优质地块中;另一方面,在行业新的发展阶段和模式下,收缩已成新常态。

  CRIC数据显示,截止2023年末,总土储货值TOP100房企的货值总量为29.3万亿元,较2022年末下降13.9%,TOP100企业总土储建面18.2亿平方米,同比降幅达到17.5%。

  同时,从2024年的供地计划来看,绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势,即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市,也在主动收缩宅地供应量。

  我们认为,当前市场已从过去的“重量轻质”转向“重质轻量”,未来优化土储结构、调整土地资源配置将成房地产企业发展的重中之重。

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  2023年末房企总土储货值下降明显,CRIC数据显示,2023年百强房企货值总量为29.3万亿元,同比降幅达13.9%,总土储建面18.2亿平方米,较2022年末下降17.5%。

  从门槛来看同比跌幅依然较大。CRIC数据显示,2023年TOP100房企总土储货值门槛为273亿元,较2022年末下降24.9%,总土储建面门槛值为84.1万平方米,较2022年末下降49.78%。

  分梯队来看,TOP10房企总土储货值门槛降幅最少,仅下降8.09%,为7251.8亿元,其次是TOP20房企和TOP30房企,分别下降11.86%和12.87%,由此可见目前能够拿地的仍然是以头部企业为主。

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  具体到企业来看,总土储货值百强房企中,有6家房企总土储超过万亿,与2022年末持平,分别为保利、绿地、万科、融创、碧桂园和中海,除此之外,其他梯队房企数量都出现了不同程度的减少,如5000-10000亿元梯队减少1家、3000-5000亿梯队大幅减少8家。

  相应地,总土储货值较低的梯队企业数量在增加,其中需要注意的是,截至2023年末,超三成企业总土储不及千亿,为34家。

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  一直以来,总土储TOP100房企与销售TOP100房企一直都保持着较高的重合度,2023年也是如此,CRIC数据显示,2023年末总土储百强房企与销售百强房企重合度达到七成,总土储20强与销售20强重合度75%,10强房企的重合度也达到70%。其中保利、万科、中海、华润、招商、碧桂园和金地既位列2023年末总土储前十,也是2023年销售十强房企。

  聚焦到销售TOP100房企来看,受到企业投资持续收紧的影响,销售百强房企总土储货值连年下降,2023年末仅为26.4万亿元,同比跌幅17.8%,与最高峰相比则下降39%。

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  按销售梯队划分来看,土储资源依然高度集中:10强房企总货值占百强总货值的35%,较2022年末增加2个百分点;11-20强房企总货值占比25%,同比微降1个百分点。总体来看,百强房企六成的土储集中于前20强房企中。

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  2023年企业投资低迷、谨慎的趋势未有改变,即便是央国企投资力度也较2022年进一步下滑,仅有6%的百强房企总土储货值同比上涨,诸如中国铁建、华发股份2023年末总土储货值同比上涨11%和10%。而绝大多数企业土储货值均呈现下降趋势,其中跌幅超过20%的企业占到35%,部分民企由于投资暂缓,土储货值更是连续两年下降。

  而且从不同跌幅企业货值占比来看,权重更高、土储货值规模更大的企业跌幅更大,如货值降幅超过20%的企业总土储货值合计占比接近50%,不乏越秀、绿城、龙湖等头部房企。

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  当前市场环境下,土地储备并非越多越好,总土储货值下降也并不完全底表企业投资放缓。

  尤其是对近两年在一二线积极补充优质土储的规模化央国企而言,拿的多、卖多的多是常态:如华润置地、保利发展、中海地产2023年末总土储货值同比下降5%、8%和7%,但三家企业2023年新增货值均超2000亿元,其全口径销售也在3000亿以上且均位于行业TOP5。

  这也从侧面反映了当前企业投资的困境,即有意愿有能力拿地的仅剩央国企和少数民企,其他企业越不拿地销售也越困难。

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  从未来供应来看,2024年绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势,尤其是库存压力较高的三四线城市,供应计划明显收窄。

  截至目前,已有近1000个县市(区)发布了2024年供地计划,住宅土地供应总量平均较2023年下降了18%,其中六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势。

  分能级来看,各能级城市表现基本一致,同比2023年均呈下降趋势,降幅均超10%,尤其是二线城市,同比降幅高达25%,宅地计划供给量下降更为坚决。典型如合肥,2024年宅地计划供应量仅389公顷,较2023年540公顷降幅高达28%。

  考虑到当前市场下行的大环境,即使上海等去化周期尚处于较为合理水平的城市,也在主动收缩宅地供应量,未来供地计划仍有进一步下降的空间。

  我们认为,过去一味的重视土储的总量规模已经不符合当前战略定位,总土储也并非越多越好,未来强调的是在土地选择上的精准定位和对项目质量的严格把控,而不是盲目追求土地储备的规模。房企仍应将目光聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市,并以高周转、流速快、利润足的项目为主,减少低能级城市的投资。这也有助于企业更好地控制风险,提高资金使用效率,促进企业的长期稳定发展。

  我们认为,在当前政策利好、预期修复之下,行业将在一段时间内低位调整并逐步迎来复苏和回暖,核心城市土地的布局更能够快速、有效地响应市场需求,提升项目品质同时,增强竞争力,并在市场竞争中保持领先地位。

  值得注意的是,从2024年至今部分热点城市土拍降温的走势来看,即便是核心城市内部板块分化、差异仍然显著。在市场尚未企稳之下,还应谨慎对待核心城市的次优板块。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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