中国房地产研究会副会长顾云昌做房地产发展形势报告

各位德州市的领导，我们的业界朋友和新闻界的朋友大家上午好！很高兴再一次来到德州，参加中国房地产研究会人居环境委员会和德州共建的“绿色住区项目签约仪式”。根据会议的安排，要我就当前的房地产市场的一些情况，以及对绿色住区的一些认识向大家做一个汇报。

中国房地产就好象现在德州的天气，很冷，开始进入冬天；同时有雾看不清楚。好多人问我，我也问大家怎么回事，对房地产舆论很多，房地产一次又一次被推到最热的热点上，如何来看待当前的房地产市场，我一直也和我们的朋友在探讨，也不断地在学习国家的一些政策，判断国际的发展态势。

最近大家都说房地产进入了冬天，昨天我参加了一个会议，也有人说2012年是房地产的冬天，我清楚的记得，在2001年底的时候，有一位著名的经济学家在《中央电视台》说了一句话，说2002年是中国房地产的冬天，引起了轩然大波。当然时间证明他的判断是错的，2002年不是冬天，而是春天。那么2012年会不会是冬天，我们现在还要进行分析。

我也看到了总书记在APEC会议上的讲话，他讲的是面对整个世界的或者亚太地区的。他讲当前我们应该要努力做到保增长、促稳定，尤其是在亚太地区要保持强劲的经济增长，这是最高领导说的话。当然这个增长应该是创新增长和绿色增长。如何来看待中国的经济增长，实际上我们看到中国的经济增长速度在放慢，放慢的速度和“十二五”提出的科学发展、转变方式有关。中国的经济发展的确，有人说中国的经济就好比高铁，有人说过去10年中国的经济增长，有6年是超过10%的GDP增长，3年超过9%，1991年超过8%，世界上最大的经济体之一，速度是最快的。当然我们的增长速度就像高铁一样也出现了问题，当然对高铁的评价我们今天没时间讨论，应该说它质量还是不错的，只是在某个环节出了问题。中国的经济我认为也是这样，适当放慢经济增长速度来提高我国的质量和效益是今天要做得事情，并且“十二五”讲到提高经济发展的质量和效益。中国的经济是这样，房地产何尝不是，房地产的发展速度也是惊人的。过去10年盖了多少房子，讲总体数字没有意义，我们的人群租房面积平均每年每人增长1平方米还多，中国的建造量是世界上没法比较的，这样的发展速度使城市得到了日新月异的改变，老百姓的生活条件，居住条件得到了巨大的变化，经济增长速度也加快了。但是我们应该看到房地产业有它的问题，而且这个问题成为全社会共同关注的一个大问题。问题在哪里呢？大家知道，第一，人们说的房价上涨过快，北京、上海的房价不用说，德州的房价也是一样，刚才市长告诉我说，2008年的时候德州的房价不会降，结果房价涨了2000块钱，速度是快了一点。第二，毕竟我们有一批中低收入乃至低收入家庭，买不起，租不起市场这样的房子，在大家改善住房条件的时候，他们的住房条件没得到改善，所以社会问题比较凸显。社会上议论的问题主要是两个方面，为了解决这两个问题，从2004年开始我们国家进行房地产调控，有人算了一笔帐，过去8年一共出台了四十多个房地产调控文件，文件出台的密集性和文件调控的力度是哪个行业都没法可比的。为什么房地产会如此调控，国家为什么要调控房地产市场？我认为：第一，是房地产产业它的地位太重要，房地产在整个宏观经济当中的作用太明显。如果房地产出现大起大落必然会导致国民经济的大起大落。我这里讲一个简单的数据，去年全国的房地产的销售额大概达到8万亿，8万亿是什么概念呢？去年一年全国城镇居民花在吃的方面、穿的方面、用的方面、学的方面、医的方面、玩儿的方面，其它方面加在一起争得消费额也解决8万亿，也就是说对于全国城镇居民而言，有一半的钱用于买房了，还有一半的钱用于解决其它方面的问题。这就是房地产在国民经济当中的地位。因为我们已经进入房车时代，中国已经从吃穿时代进入房车时代，这个房车时代主要是房子的价格问题。经济总量在房地产经济总量很大，而且它相关的行业带动，它的重要性大家都清楚我不展开说了。更重要的一点，房地产业是一个容易出问题的产业。从近代国际的经济发展史告诉我们，三十多年前我们发现拉美国家出现了房地产泡沫破灭金融危机；二十年前日本的房地产泡沫破灭金融危机，导致日本出现了经济衰退；十几年前，1997年，1998年亚洲金融风暴房地产泡沫破灭，使许多亚洲国家包括香港在内的金融危机；我们看到三年前美国次贷危机又是房地产的金融当成世界金融风暴，到现在这个金融风暴，美债危机、欧债危机，现在还不知道会不会出现二次，都和房地产有关系，为什么房地产是一个大产业，房地产和金融是密切相连，金融出问题必然是房地产的问题，或者房地产出问题必然金融出问题，所以我们高度关注中国的经济是否健康发展关键是金融健康不健康，金融健康不健康和房地产密切相关。我前天参加一个研讨会，讨论中国的经济风险问题，大家一致认为最大的经济风险是金融风险，而金融风险和房地产密切相关，所以房地产需要我们去参与它。为了使中国的金融保持健康发展，我们必须要高度关注房地产市场，那问题出在哪儿呢？出在房地产泡沫。什么叫泡沫？价格泡沫就是房价上涨得快，问题出在房价上，过快形成泡沫，最后泡沫破灭了危机就产生了。所以这一轮的调控，我认为我们要遏制房地产泡沫。讲到这个必然会讨论中国的房地产泡沫到底有没有，有多大。各种议论，各种说法很多，有人说房地产不存在泡沫，也有人说中国的泡沫已经大的和日本一样马上要破灭了，我认为不是这样，但是我们看到在部分城市泡沫的确不小了，比如说北京、上海、杭州等地。但是不能说全国各地都有泡沫，有的中小城市压根没泡沫，有的一些城市有一点泡沫，但是不碍事，因为有点泡沫是正常的，没有一点泡沫反而感到这个市场太奇怪了，所以我觉得我们现在必须参与它，国务院下文件：要坚决遏制部分城市房价过快上涨，没说全国房价都在上涨，我认为基于这样一种判断，那么调控的目的，我个人理解要使已经有泡沫的城市，特别泡沫过大的城市一定要把泡沫控制住的同时要挤压泡沫。第二，没有泡沫的地方要防止泡沫蔓延，这就是调控对楼市的一个目标。通过什么办法呢？通过限购、限贷，当然有些地方采取了限价房，当然这个“限”并不是好事，特别是限购，但是没办法，用住建部长来说这是不得而为之的办法，没有办法采取这个办法，如果有更好的办法就不用这个办法了。实际上这个限购的办法的确比较简单，也比较有效，我们看到一些大城市的房价交易量出现下滑，有的楼盘已经开始打折。但是我们看到没限购的城市，尽管房价还在涨，但是涨价的速度已经放缓了。应该说调控的效果已经显现出来了，这就是我理解房地产市场的调控。但这时候如何对待这个调控的政策存在两难，如果说要放松，感觉有些地方销售紧张，有些中介公司倒闭，开发公司有些熬不住了，或者地方政府感觉到，我上次看到一个城市，他今年的土地出让金不到去年的一半，就会影响到明年当地城市建设，没有投资，也会影响明年保障房的投资。那么当然也会影响当地的财政收入。如果看到这样的情形就放松政策，很可能会出现强烈的反弹，因为看到需求还在那里，刚性需求，投资需求，现在没有出路仍然不能房地产市场。但是另一方面又担心，一旦这样的情形发展下去，会不会出现大幅度的快速下降，大家看到很有意思的一些现象，前银监会主席刘明康在任的时候讲过两次话：一次说房价下降50%银行不会出现大的问题；第二次又说40%，后来人家笑50%没问题，40%肯定也没问题，最近退下来又讲了一次50%的问题。这个信号发出来以后，银监会主席说房价降50%没问题，而且还降了，所以现在观望很严重。当然整体来讲让房价回归到合理的价位，什么是合理价位总理没说，因为每人有每人的合理价位。但是房价跌会怎么样，是前天的新闻昨天报纸出来了，国际货币基金组织(IMF)首次发表对中国金融体系的评价，其中有一大块讲到，如果房价下降会导致中国经济的不稳定，甚至出现大问题。那么中国银行表态，他们的报道我们要吸收他们的意见，尽管有些东西不一定对，但是世界银行和国际货币组织的意见他们要听。这个看来我个人的理解，因为前段时间我到西班牙去了一次，西班牙的房价下降了20%，西班牙的失业率20%，我不是说失业率是房价下跌导致的，但起码是主要的因素。美国的房价平均下降30%，已经造成美国这么大的一个经济衰退。银监会主席的话我也问过银行的吴小平先生，他说银监会的意思就是银行内部测算，但是内部测算又没公布，引起社会的舆论和联想肯定是房价下跌。我的意思是说，如果房价一旦出现大幅度下降，那不是房地产本身的问题，而是中国经济会出现硬着落。我琢磨习近平常委副主席，前段时间在国际会上讲，中国的经济不可能实现硬着落，当然也不能实现，但是如果说房地产出现硬着落，大起大落，那么中国的经济硬着落可能性要大。我们都不愿意看见中国经济实现硬着落，世界也不愿意看到中国经济硬着落，所谓硬着落就是大起大落。所以我个人认为房地产市场的调控应该是平稳降落，就像经济一样，从10%到9.几%，最后到8%，这样的速度是合适的，如果大幅度下降到7%，恐怕很难接受，那么房地产业也是这样。现在正处于一个非常关键的时期，基本放松，但是如果进一步恶化要引起高度关注。当然这个市场差异很大，并不是所有市场都这样。现在整个房地产一个是限购城市，非限购城市，内地城市和沿海城市之间差距很大。德州今年的增长恐怕还是30%以上，因为全国投资占30%以上，全国到目前为止的销售面积增加12%，我想投资的销售面积也不会差于这个。这是我讲的为什么要调控，一个主要的任务要使已经有泡沫城市挤压泡沫。什么叫挤压泡沫，只要我的收入增长快于国家增长就是挤压增长；反过来如果说房价增长快于收入增长就是增加泡沫，用简单的说法就是这个道理。昨天我参加一个会议，他们的判断，明年房价不可能出现大的下滑。往下走一点可能性比较大。其实调控房地产市场，发展房地产业，在我看来应该要兼顾三个方面的目标：第一个目标就是经济目标，使房地产市场保持健康发展。现在的主要任务防止泡沫破散和挤泡沫，这是经济目标；第二个目标是社会目标。社会目标就是民生目标，就是我们讲的住有所居，那么住有所居的问题作为我们国家党的一个重要任务提出来，什么叫住有所居，简单说就是人人有房子住，我们过去讲居者有其屋，那是人人有房产，家家有房产叫居者有其屋；现在住有所居是指人人有房，家家有房，要解决这个目标，我认为是逐步推进的工程，急不得，急容易出问题，但是也不能不当回事儿，过去今年这方面的力度小了，所以从今年开始加大力度，但是可能步子走得急了一点，所以全国人大国务院有关部门提出：希望好事要大好。什么意思？就是解决住有所居的问题难点在哪里、重点在哪里，很清楚，住有所居人人有房住，家家有房住。不是高收入家庭，不是中高收入家庭，甚至不是中等收入家庭的问题，主要是中低收入家庭和低收入家庭，他们能不能有房子住。所以要推进住有所居关键是要加大保障房建设，使中低收入、低收入家庭有房子，这个社会的目标就算实现了。而对于高收入家庭来说，不是人人有房住，而是住有宜居，住有合居，住有绿居，住有优居或者住有乐居的问题。我们调控当中既要使楼市保持健康发展的态势，控制泡沫；第二，要使住有所居的覆盖率逐步提高推进。第三个目标是环境目标。环境目标指什么？就是我们今天讨论的绿色的问题。我刚才讲到胡锦涛总书记强劲发展背后一个是叫做创新增长，一个叫做绿色增长，或者创新发展，绿色发展。刚才涌彬主任讲到了中国建筑量的问题，整个住建部的统计数字，现在全世界有一半的新房子建在中国，中国每年的建造量占世界总量的50%。所以中国的房子怎么盖，不仅是和中国的资源节约、环境友好的国策有关，而且和世界气候变化密切相关。我们是世界上最大的房地产王国，建设王国，而且我们发现在建造住宅，建造房屋使用的材料、能耗，以及使用过程当中的能耗占到全世界总能耗，说法不一，有的说40%，有的说49%，数字不一样，总之占很大的比例，我们是耗能大国。所以我们完全有理由要求我们的行业一定要多一些绿色发展的理念。关于绿色问题我想人居委有更多的发言权，他们出了这个导则。人居环境原来搞人居环境金牌住区，后来金牌变成了绿色，也是人居委工作的一个转换，根据国家整个的发展战略，整个绿色的理念提出来的。绿色的问题德州更有权利发言，你们是太阳城，太阳标志着绿色，在德州建绿色住区我觉得更有理由。

今天早晨马总跟我聊了几句，我觉得马总理念不错，人居委为什么要和我们德州共建康博公馆绿色项目，前期的规划设计，策划，绿色的应用，太阳能的利用，地热的利用，现在地热也是太阳能的一部分，太阳能、地热，上面，下面都利用了；另外还有利用用电的波峰来储存电。当然还有其它的一些墙体、门窗的隔热保温等等，这些产品都经过了专家组的审定。马总告诉我，他是从苏州过来的，是波司登的子公司，我到苏州去，苏州上有天堂、下有苏杭，它的特点是什么？我曾经跟苏州的朋友说，苏州人的特点是很精致的生活，用精致两个字来盖。你看他的饭菜很精致，苏州的讲话也很精致。我记得我大学的时候，去实习，男孩子喜欢跟着一帮子女孩子后面，听她们讲话细声细气很优美。这样的一种开发商理念肯定会带到比较豪放的山东来，把苏州的文化和德州的文化建在一起，这是很好的结合，最佳的一个结合点。把精致的生活带过来，把节能的概念引进来。当然绿色的概念，不仅仅是为了节约能源，中国人均能耗只有发达国家1/2，但是我们的人均GDP能耗是他们的2、3倍，因为农村的生活烧锅，烧炕用那个柴火就行为了，这样的生活恐怕城市人不会回到那个年代，那是很节能的，但是生活不精致，生活不舒适，我们要舒适的精致的生活，但是又要节能，这就给房地产出了一个大题目。如何在城市生活更加美好，更加舒适，更加精致，要节能，这就是绿色的概念。德州这个地方夏天挺热的，冬天挺冷的，这个地方取暖的，那么要提高舒适度，一般来说冬天要烧暖气，夏天要开空调，我觉得现在老百姓有了房子以后，过去从没房到有房，小房到大房，大房到好房，好房的标准是什么呢？我想在我的理解是适度，空气的适度。第一，空气的热度，温度冬暖夏凉，通过地下热泵、太阳能、隔热保温，能够保温保持节能；第二，湿度，北京是比较干燥，那么潮湿的地方要干燥，北方想到加湿；第三，是空气的洁净度。里面的风尘，里面的微生物，要干净；第四，空气的新鲜度。新鲜度和洁净度不同，就是负氧离子氧气。我们现在的普通问题是，夏天我们家里开空调，但是要开门窗，因为空气浑浊，开门窗把浑浊空气出去。冬天也要开窗，这个能量就损失掉，要保持它的湿度能量就损失掉，能量不损失掉空气不新鲜，洁净度不好。我们想办法既要让温度合适，又要保持清洁度的同时还要节能。能够把浑浊的空气排出去，但是温度要高，这个技术没有。我相信我们的方案专家们通过了，公司也是这样做的，德州市主管部门政府也是这样要求的。

还有一个，我发现这个项目又是个综合体，上次我来听说德州要新建几个综合体，近期是四、五个，远期要十个综合体。综合体的概念，刚才说是绿色增长，绿色发展房地产，综合体的概念恰恰是房地产创新发展，我们一直在讲两个发展，一个创新发展，一个绿色发展，我们这个项目挺不错，绿色发展在讲，创新发展。为什么搞综合体，综合体不是一开始就有的，这几年综合体在国内风云突起，综合体发展很快，什么是综合体，我们这个项目八十万平方米，在德州八十万平方米是很大的，而且这个位置是未来德州最好的位置，因为现在还不太成熟，还没有建起来，是这样一个问题。所谓综合体就是把居住的功能和商业的功能，商务的功能以及其它一些功能组合在一起，它是节约用地的，它是一种节约型的开发模式，在这样的土地上比较密集，但是生活很方便。我们过去的发展模式往往把城和市分开的，综合体恰恰把城和市合在一起。城就是住人的地方，市就是市场，产业，市场。我们过去规划当中功能分区太明显，特别是在北京、上海，我们发现大城市许多问题，其中一个问题叫交通拥堵，为什么拥堵呢？把生活区和居住区分开了，所以交通拥堵是成为整个大城市当中最大的问题。我开玩笑说中国现在以“限”，限房，限车，限茅台。限房是因为房子不够卖才限房的，为什么德州没限，德州供需关系没有像青岛、济南那么严重所以没限，放是限房的地方，限购的地方肯定是供不应求的地方。第二个限车，为什么限车，不是车不够卖，是路不够了，停车场不够了。综合体理解就是居住和工作在一起，省得交通拥堵。人们不用跑很远的路去买东西，就在楼底下步行解决的问题，现在提倡步行，包括交通也是绿色的，所以综合体和绿色的概念。另外综合体的概念有许多商业、物业，综合体可以完全垄断，购物、休闲、餐饮、看电影、会客等等功能，这是很好的，所以广泛受大家的青睐。所以人们说综合体是城市经济或者GDP的发动机。杭州要搞100个综合体，武汉地区要搞20个综合体，但起码看到综合体是GDP的发动机，可以拉动就业，可以把人的消费调动起来，现在消费内需不足。人们有钱不知道买什么东西，综合体更多创造购物的，餐饮的，不光是购物、餐饮的问题，而且还有休闲，还有娱乐等等，来把消费调动起来。绿色的概念在里面，那么我认为这个项目是个好项目。我们现在的一切应该说很好，尽管现在有冬天，但是我们看到冬天里并不是所有楼盘都不好卖，并不是所有的销售都差，有很大的差异，好的产品，好的地段，我们需求旺。德州过去没有更多的投资、投机者，楼市基本健康，这样的情况下，根据政策的调控，进一步把它更加健康、更加绿色，我想市场有很大的发展前景。现在有一句话：中国房地产将吻别黄金时代，但是我们要牵手白银时代。黄金时代不会再有了，除非黄金时代发展速度，增加的速度，以及房屋增加的量，开发的速度，投资的增加，销售的增加，对GDP的巨大贡献，当然房价上涨，开发商的利润都是黄金。我想我们的市场将会从过去十年卖方市场转变为买方市场，竞争会加剧，利润空泡也会减薄。所以要丢掉幻想，要以品质支撑，要以性价比支撑。为什么是白银时代呢？因为中国的为了需求，中国仍然在快速的城市化和工业化过程当中，我们需求很旺盛，最大的房地产市场未来十年还在中国。我最近接触一些国外的品牌公司，他们说你们到中国来，中国是最大的市场。我们的城市化率现在50%，德州的城市化率不到50%，一般的城市化率都达到70%以上，每年一个百分点的增长，城市化率最起码还要20年，甚至更长时间，我们的房地产市场还有很大的发展空间。因为我们要解决住房问题，要有就业，要有场所，要有房地产。我们看到中国的城市化有一种很特别的现象叫“半大城市化”，尽管我们城市化率50%，实际上真正步入城市生活，享受城市公共产业，达到城市居住水平的人口大概只有百分之三十七、八，还有百分之十二、三的农民刚进城市，他们没有享受到。这些人未来首先他们的生活水平要提高，他们对房地产追求要增加，所以我们看到三项民族推动白银时代：第一，城市化率还要增加；第二，以经济围绕城市化水平的人还要增加，还要提高；第三，已经达到水平的还要改善；第四，中国的拆房拆的很多，这个房子拆的很多，要盖很多，这样的情况下房地产市场还有很大空间，所以我们有信心迎来白银时代，白银时代需要绿色的产品，谢谢大家！