摘自中国房地产业协会副会长朱中一在2012人居环境与旅游休闲产业发展研讨会上的讲话。

朱中一：很高兴到鄂尔多斯参加2012人居环境与旅游休闲产业的研讨会，第一次来这里，坦率的说来之前我听到的看到的材料更多的是讲鄂尔多斯的房地产泡沫 问题，到了以后我有几个印象，我觉得很多建筑都是具有地方特色的，城市的绿化率很高，超过了37%，说明城市政府是加大了投入了，关注了人居环境的建设； 第三点鄂尔多斯是具有人文资源和自然资源的旅游城市，夏季凉爽，怎么样挖掘旅游休闲产业是大有潜力的。这是三个比较好的印象。

我讲第一个问题，房地产的转型问题，我觉得房地产业的转型，为什么要转型，第一是跟我们国家的经济发展方式的转型有关系，第二是跟我们房地产业本身的发展 有关系，我们以前老讲，前十年是房地产发展的黄金十年，后十年就是一个转型的十年，为什么是转型的十年，或者说为什么房地产企业前十年是黄金的十年，是有 一些基本的因素构成的，我觉得首先是三个基本的因素，第一个前十年的时候，住房是严重短缺的，1978年的时候，全国人均城镇是6.7平米，当时的城镇住 房面积大概是15平米左右，住房短缺需求量就很大，所以在十一五期间商品房一共竣工了37.3亿平米，第二个问题是城镇化的快速发展，一千多万人的新增人 口，自然需要大量的住房，第三是经济的高速发展，前十年我们国家的gdp增长每年平均超过10%，经济的高速增长除了住房的需求以外，另外我们的其他行 业，生产场所，办公场所都有提升，保证了前十年的房地产的发展，还有几个，我们的信贷部门都认为房地产是优质贷款，不管是开发企业的贷款还是个人按揭贷款 是有保证的，这些因素都保证了房地产市场的快速发展。

“十二五”以后我们国家的内因、外因的条件发生了深刻的变化，首先住房的需求，老百姓的需求，严重短缺的问题得到了缓解，刚才讲的几点，2005年的时 候，那时候人均住房面积26.1平米，到鄂尔多斯说的话，可能现在的人均住房面积可能很宽敞，我昨天在车上，今天在车上，甚至昨天都在和一些人交流，鄂尔 多斯家庭住房可能不下于三套，在这种情况下，我们的房地产发展必须要研究这个课题，这是需求的问题。

第二个，城镇化仍然是我们国家发展的前进的动力，这是毫无疑问的，经济下滑，很多的问题我们如何对待，城镇化里面还有一个问题，就是我们的经济结构和经济 发展方式的调整。现在我们研究的问题，很重要的问题就是我们的鄂尔多斯市怎么样促进我们的一产二产三产的协调发展，城镇化发展的动力最基本的是要有产业的 支撑，没有产业支撑的城镇化是不牢固的，好在我们鄂尔多斯是一个资源型的城市，我们的二产，我们讲的“羊煤土气”没有问题，所以现在房地产尽管出了问题， 鄂尔多斯大的问题还不会有。但是三产怎么发展，三产前几年可能房地产应该说是超常规的，过渡的也好，泡沫的也好，怎么用词合适你们自己考虑，但是现在三产 这边，房地产是毫无疑问的面临着问题，金融、保险、旅游这些东西，刚才苗会长也有一个发言，说了休闲旅游的发展，那么其他的你怎么发展，一二三产业的协调发展才是我们城镇化健康发展之路，才是我们的房地产健 康发展之路。住房政策的问题，过去十年我们偏重于市场化，现在是保障和市场协调发展。再譬如讲土地政策上现在更加注重细化的发展，不像以前那么分散的发 展，财税的政策也会调整，不管房产税什么时候出台，毫无疑问房产税迟早要出台的，虽然目前鄂尔多斯不会有，不限购，因为现在中央政府也好，地方政府也好， 肯定不会限购，但是话说回来，当房产税出台以后，对市场，对老百姓购买的住房，毫无疑问是有影响的，至于怎么调整，现在我们正在制定“十二五”的产业规 划，我们中国房地产业协会上一年开始就有了一个课题，我们在2010年6月份就向部里上报了“十二五”时期城镇住房的规划，我们在2011年1月份又上报 了“十二五”时期城镇住房的发展规划，实际上是我们组织了各个部委的专家深刻讨论过，当时我们提出了一些东西，包括像今后的发展或者说指导思想，原则问 题，毫无疑问将来我们的住房方面更加强化住房的社会功能，就是住房主要满足自住和改善性需求，对投资、投机肯定是抑制的，既要强调市场资源的配置作用，又 要加强住房的保障。怎么样结合我们国家的国情提出住房发展的目标问题，当时我们协会的课题组，根据各方面的资料曾经提出过，比如说“十二五”末，我们能不 能通过租赁，购买两种方式来实现城镇居民家庭啊都有一套设施比较齐全的住房，而且“十二五”时期住房的面积每年要有所改善，我们测算这个数字，要达到这个 目标全国来说是很不容易的，因为现在主要是住房的资源分配问题，现在像鄂尔多斯，你们可能户均三套，认为这个目标肯定很低，但是不管怎么说，你不可能不建 啊，建了以后本身住房是自己住的，既是出租，如果没有人租，你的房子闲置了怎么办，所以我觉得这些东西都是面临着很大的问题。所以我觉得这个问题我说为什 么要转型，这就是要转型。至于怎么转，我觉得大家必须要有一个思考。当然了，我们也提出从转型来说，怎么样把新建住房市场，租赁住房市场协调发展，怎么样 把保障房和商品房市场统筹兼顾，我们也提出了一系列的措施，我想现在从国家层面也在考虑制定这样一个规划，从地方，各个省也在制定规划，我想这个规划制定 出来以后，在规划里面也会提出一些政策性的意见，跟这些政策性的意见出来以后，我想我们房地产转型怎么转，可能这个问题会有一个答复，我想“十二五”的规 划，在今年不管是国家层面也好，地方层面也好，我估计会出台的。

刚才我讲了转型是必须要转的，我们说就目前的情况来看，住房的发展出现了问题，就目前来说，没有批的一些项目，我估计是不是暂时要采取一些休克疗法，不能 再批了。已经批的，在建的项目，怎么办，能不能通过企业的兼并重组，合法开发来做，再比如市场和保障怎么协调发展，拆迁户，安置房怎么办，能不能通过政府 收购、帮助一些存量房去解决，这个问题坦率说，去年七八月份讨论一千万套最激烈的时候，我8月1日在人民日报有一篇文章，我的题目是保障房和商品房是两个 不同的供应的方式，但是不能决然的分开，我当时举了一个例子，一个城市把原来老百姓的存量房面积比较小的由政府包租下来，或者收购下来，不到一个月的时间 解决了4800套，而且把存量房市场盘活了，现在老百姓的存量房那么多，有的是半拉子工程，能不能用一些办法，面对现实的问题要解决现实的问题，只有这样 我们才可以很好的转型，才可以使我们的行业健康发展。如果有可能的话，看一下我去年在8月1日的人民日报的文章，我提了五个建议，我给我们的国务院研究室 打过电话，他们说还可以，我给国务院的领导同志的秘书打过电话，他们说总的不错，我还提到了一个小产权房，他们说这个比较敏感，我说我提的是小产权房是符 合规划的，而且暂时也不会撤的，你搞一个公租房租给老百姓为什么不可以。所以我信我们鄂尔多斯出现的问题有鄂尔多斯的特色，我们解决问题一定要找到鄂尔多 斯的特色，正像我们02、03年处置海南房地产空置房的时候一样，当时国务院有特殊的办法，当时的海南，包括广西的白海都提出了一些自己特殊化的政策，否 则这个行业怎么健康发展。

我们发展房地产业最根本的目标，一个是解决老百姓住有所居，一个是我们房地产行业，相关产业的和谐发展，我们还有什么目标呢？我们不能说老百姓买了房子越多越好，买那么多房子干什么呢。

养老这个问题，现在面临着很现实的问题，人口老龄化，非常严峻，讲通俗一点，30年以前，我们各级政府的当时的一票否决制是计划生育，每个乡，每个镇都有 计划生育，30年以后人口老龄化摆在面前，怎么面对，作为住房领域里面，主要是构建以居家养老为基础，机构养老为支撑的体系，这是一个非常复杂的系统工 程，希望大家认真考虑。另外鄂尔多斯是一个城乡统筹的地区，坦率的说农村的养老问题比城镇更加严峻。根据世界银行的一个预测性的数据，他说2030年中国 农村老年人的负养比将达到34.4%，而城镇是21.1%，这个老年人口是65岁以上，但是不管怎么说，农村的问题更严峻，至于怎么样在城乡统筹的情况下 来解决好这个养老问题是我们需要探索的，希望大家积极的探索。总结一句话，鄂尔多斯城市的规划，建设各方面都很好，但是目前房地产面临的问题是要认真对待 的，商品房的销售面积，全国同比下降10%，内蒙同比下降29.6%，商品住宅的销售面积全国同比下降11.2%，内蒙下降31.8%，房地产的开发投 资，全国同比增长16.6%，内蒙下降26.9%，是全国倒数第一，新开工面积内蒙同比下降38.1%，住宅新开工面积全国同比下降14.7%，内蒙同比 下降39%，这些主要的指标说的很清楚，为什么内蒙房地产转型的任务很艰巨，可能鄂尔多斯的任务更艰巨，谢谢大家！