薛峰：低密度住宅产品线研究

中国中建设计集团总建筑师    薛峰

我们是从设计角度，刚才叶总是从管理的角度，可能从设计的角度更加具体。这次的研讨会我希望我们覆盖得更全面一点，从设计角度必须落地。从开发角度可能有管理、有攻关，我们可能讲得偏于技术一点。

我们把产品线的研究归成了几类，首先第一要在土地获得的时候，比如我们要把土地获得之前是哪一个区域的规划要点要首先分出来，所以第一类就是土地获得，不是说我们要去研究公司获得的方式，而是研究公司拿到地之后，必须要做的规划的技术要点，甚至在没有规划条件的情况下的技术要点，我们必须要归纳出来，公司战略应该是像叶总他们公司去讨论的，产品类型是我们要定下来的，很具体的要点、特征都要列出来。消费人群也是要做的，还有很重要的是技术措施，包括规划的技术措施，还有适用技术的技术措施。还有产品价值估量，要把成本控制住，还有产品价值要估量清楚，要跟其他专业或者工种配合起来。

我们在产品类型里分成几种，快销产品、蓄值产品、特色产品、附加增值产品。比如绿色技术、适老技术都要分清楚。我举个例子，土地获得是这样来定的，城市新区型一类、新区型二类、中心街坊型住区、中心综合型住区。我拿了一个边缘性住区，我突然想做3.0的容积率，这个成立不成立？其实这个已经在土地获得的时候就完成了，这种研究是我们在做了大量的项目之后，从各个规划条件里总结出来，在全国像这样的情况应该是什么样的情况。因为我们发现了一个共性，不管是一类城市、二类城市还是三类城市，规划的区域性定位是差不多的，基本条件也是差不多的。从拿地的时候，从规划角度要定一个大的原则出来。

从公司战略定位，如果讨论一个方案到底是经济适用批量策略，还是像陈总他们做的是科技支撑策略，像恒大这种就是批量，像MOMA就是做科技支撑类的，还有一类就做高端的。我们根据这种情况定地区分类，根据几个大类的城市情况分为几个区域的分类，分类之后最后要定产品的对应关系。在适用技术措施里有规划技术措施、有绿色技术措施、适用技术措施和智能技术措施，从设计角度最后会给一个建议书，我们能干什么，我们应该干什么，对拿的这个地块应该怎么来做，这是从设计角度的标准化。

产品价值估量，分为土地价值、产品价值、技术价值、管理价值。

前面是说我们怎么去分类、怎么研究，或者形成我们设计标准的建议书。

表一  住宅产品、套型面积、单元套数之间的对应关系

住宅类产品分类与产品特征。从住宅角度分了20种产品的品种，全国所有的类型我们给分出20个，从独户到联排，到多层的复合，到6到11层，到12到18层，19到32层，百米以下有多少种有可能的产品，我们全部把它分类，超高层算另外一种。之后我们要找出对应关系来，要填空打分制，从里边择，要找出产品跟套型、跟单元的套数之间的对应关系，打个比方，我是什么样的产品类型，一梯是几户，这个几户里边面积的区间大概是多少，基本上全部能从对应关系里直接确定下来，不可能再出现说有的设计公司明明出来很大的户型或很小的户型，跟一梯几户的关系对应不上。

消费群体分类，我们简单的用收入的方式给固定下来。但最重要的是产品线要找出三个类型的关系，有住区、产品跟消费群体之间的关系。我们把五类住区容积率的情况、产品类型的情况形成对应关系。规划类型也有一个表，这个表主要针对的是六个大类，第一是规划里面的交通，交通里边又分车行、步行、入口，对应的容积率情况对应的要点都要列出来，是什么样的容积率，基本在哪个地区，对应出来交通的要点，比如人口很多是标准化，要什么样的容积率就会有什么样的入口。还有供电配套，什么样的容积率、什么样的类型供电配套基本是一致的，从市场的角度、从国家的角度，配多大的会所、配多少的商业、配多少商业街，跟交通路网和区域都是有关系的，有容量关系。

再有一点是空间布局，什么样的容积率只有几类空间布局的方法。举个例子，3.0的容积率，自然就是高层高密度的。1.5的容积率，是低密度的，还有一种情况是高层低密度。

还有适老技术，现在适老技术到底有多少，一般是室内的，居住环境里面、居住的室外空间里还有很多，都要列出来。比如住博会的明日之家，主题就是“绿色适老”，实际上主题应该叫“适老”，一开始给我们强调的是户内空间，但是我们这次在做说明的时候，特地把户外空间给列了进去，户外空间从城市走到组团，到单元的门口，到上电梯，到你家门口，这个系列都应该是适老的。甚至你从家里出来，到环境空间，是不是有无障碍通道，是不是哪块有应急的，电梯是什么情况，都应该有一系列的技术措施。我们还单列了一个降噪防扰的技术体系，也是根据想做什么类型的产品，都有什么样的技术措施，这样才能形成标准化。

我们下一次讨论可能不只是1.5容积率，可能是2.0到2.5的，3.0以上，各自的情况是不相同的。这一次我们自己中建的设计体系给的我们现在1.5产品类型的体系，最重要的是我们给出了一些特征，这个体系的特征到底是什么。如果容积率1.5以下，最重要的是强调户外的庭院空间、露台空间，类型包括有庭院式的各种独户组合、接地组合、拼爹组合、平台型花园洋房、平台型独户等等，每年都会有变化，两年基本上翻一盘。比如2.0到2.5的情况是什么样的，3.0到3.5的情况，高层高密度了，应该是什么样的控制要点，可以从设计的角度和产品的角度来说。

这些工作也不是我们自己去做的，我们做不了，我们需要像叶总这样的公司来配合。要做很多，然后来挑，最后确定下来十个，不管我们的设计公司也好，我们自己的开发商也好，在此基础上已经过滤了，可能刚才叶总说的最痛苦的就是建库、建模，花的力气也最大，因为必须要见到东西才能起作用。

我可以给大家稍微看一下，有独户型的，甚至还有拆的，就是三层的房子拆成150平米左右的拆分型的，当然大家看着是很简单，但是实际上都是从市场上拿来所有的材料之后拆，拆完了看哪个好，能卖出去自然就有它的道理，万科有，龙湖也有，但是有的东西都有一定的毛病，我们通过专业人员把户型、产品确定下来。还有一二层叠加的，还有从第二层又推上去，有一个推拉空间的，但是光说产品没有用，要把它落地、展示出来。有各种各样的，最后我们挑出几种来深化。还有花园洋房的，还有类似这种花园洋房拆的，这样就保证了这个产品说的时候是务实的，能够看到东西，但是支持的前提是有大量的市场调研，要把东西拿上来，这些东西的意向不是固定的，一两年就要换。所以说建模是最困难的，因为是动态的。比如这个一梯一户的是万科比较经典的。这次住博会里展示的是小户型，同时还有适老，我们这次做完了，发现市场调研是有的，因为80平米小三房，70平米特别小的小功能三房，这在将来很有可能是非常好的状态。

从设计角度要更加落地，如果不落地就只是一个概念。从设计的角度必须首先是规划，从技术要点上是怎么做的，从产品的估值跟升值上是怎么做的，还有一点是大量在基础资料积累的情况下，要把它落地是怎么做的。最后我们列那个表的目的是非常明确的，你拿了什么地，就挑什么样的东西。这两年你可能这么挑，下两年又换了一波，但是基础的东西每两年都在换，意向和造型也是跟着时间是有变化的，最后像叶总他们配的，要变成一个看得懂的东西。

我用很短的时间把我们从技术的角度很具体的怎么去研究，给大家做了一个简单的介绍，不一定对，但是可能很具体。今天是个讨论会，我们我开了很多次技术研讨会，只是针对将来开发企业跟设计企业、策划企业的技术补充，目的就是讨论实实在在的东西、讨论实实在在的东西。谢谢大家！