五、“新市民”购房：鼓励农民进城买房，促进三四线城市库存去化

12月中旬，中央高层于中央政治局会议上正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。住建部也已组织各地房管部门负责人进行培训、研究去库存方案时，鼓励农民进城买房也是一大主要方向。一方面，加快农村土地流转，盘活农村土地的同时，增加农民资金来源，为其进城提供经济基础，对此日前财政部已明确农村土地流转试点有浙江、宁夏两省，扩大13个省份，2016年试点省份将有序推进；另一方面，农民购房优惠政策及配套政策将陆续落地，如购房与户籍制度挂钩等方面户籍制度改革、购房税费减免、购房补贴及配套的社会保障和子女教育等等将陆续跟进。

然而，目前一线和绝大多数的二线城市房地产市场已基本达到供求平衡，库存问题较大的多是三、四、五线城市。这些城市往往又是经济相对薄弱，人口吸附能力较差的城市。如要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化，最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题。购房鼓励政策，短期或能见得一定成效，但最终效果不大不说，也难以持久。而稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本，也是以上各项政策得以持续、且真正落到实处的基础。因此，长期来说，还要配合产业激励政策向三、四、五线城市的倾斜，发展经济才是根本。

六、保障房：进一步疏通商品房与保障房流通通道，实现保障和去库存双赢

近来，在住建部的多次内部会议上，部长陈政高特别强调，要下决心打通商品房和公租房、棚改房的通道。因此，在全年保障性住房建设和城镇棚户改造指标规模不变的情况下，加大收购存量商品房力度，控制新增保障房建设规模将是2016年去库存的主要手段。同时继续强化棚户改造货币化安置也将是一大政策重点。疏通商品房和保障房的流通通道，实现住房保障和去库存双赢。

但是，值得我们注意的是，库存压力最大的是三、四线城市，而这些城市人口吸附能力差，对保障房的需求量低，依赖保障房去库存作用有限。而一线城市和多数二线城市，目前库存压力相对较小，但对保障房的需求量相对较大，以保障房去库存，一是成本高，二是也无必要。因此，通过打通保障房流通通道去库存或对库存压力较大的沈阳、长春、青岛、南宁等二线城市有较明显的积极影响，政策局限性较大。

七、房地产税：推出条件尚不具备，短期暂无落地可能

从立法层面来说，房地产税立法程序目前尚未完成；从技术层面来说，不动产登记制度全国尚未全面落实，不动产登记信息管理基础平台2016年也无法正式投入运行，房地产税征收的前提条件尚不具备；再者，从当前形势来看，宏观经济增长尚需房地产托底，而房地产税开征对房地产行业将产生抑制性作用，与国家政策方向也南辕北辙。因此，2016年房地产税落地暂无可能。

行业库存问题从根本来说就是供需错位，也是当前“供给侧改革”核心的有效供应不足的问题，产能的区域结构、产品结构性过剩，除了继续降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本的是需要从土地供应源头真正落实“有供、有限”，当控必严控才是治理城市高库存症结的根本。

虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底；另一方面，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。