等待基本面与政策面共振

  地产政策仍然着眼于长期

  本次半年度经济工作会议对于地产的表述与过去的区别在于没有强调“坚持房地产调控不动摇”，实际上， 这一表述在今年3月以来就再没有出现过。观察总理3月之后对于房地产的表述，以及十八大政府工作报告的内容，结合本次经济工作会议，我们认为，未来我国将 建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度。而这实质上就是多层次住房体系。随着保障房建设进一步完善，未来商品房将会逐步回归市场化，长期看对于商品房市 场主要的政策就是一方面增加普通商品住房供应，一方面是抑制投机投资性需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。

  基本面仍然是关注的焦点

  13年二季度以来，房地产市场成交表现不尽如人意，这也导致了房地产板块的弱势表现。成交不达预期主要原因有两方面：首先，从12年四季度以来的成交高 峰透支了一部分需求，导致目前市场得不到需求端的支持；其次，今年6月以来流动性紧张已经对成交有所影响，信贷收紧对于市场的影响也已经逐步显现。对于三 季度成交的判断，一方面我们认为需求在二季度低于预期之后有改善可能性，再者从供给来看，统计的情况显示9月起市场将进入供给高峰，届时成交有可能在8月 底起出现环比改善。但进入三季度后，资金面的不确定性或将成为影响成交量走势的最重要因素。

  基本面与估值的博弈仍将持续

  我们在中期策略中已经强调过，下半年地产板块主要是跌出来的机会。在我们的逻辑框架中，影响行业估值的两个指标——行业增速与行业波动性，13年都要比 12年有所改善。因此，如果板块的动态估值跌至甚至击穿12年的动态估值低点，将是一个比较安全的位臵。目前的板块估值已达到这一低点，我们认为，若不考 虑系统性风险，建议关注地产板块。

  反弹的催化剂我们认为仍然需要基本面与政策面的共振，如果只是政策面催化、基本面不配合的话，我们 认为行情的可持续性不高。从基本面的角度看，如前所述，成交在持续低于预期之后，8-9月份出现环比改善将是大概率事件；从政策面上看，涉房上市公司再融 资的预期仍然在继续发酵中，并且新型城镇化(包括土地改革、城市群建设等)也将是一个催化因素。在目前这个时间点，我们期待行业的基本面与政策面的共振带 来板块估值的反弹。

  风险提示

  如果下半年宏观经济波动较大，将对周期性较强的地产板块产生压力。成交的环比改善不达预期将制约地产板块估值的反弹。