四、政策汇编及业内解读  

  【四、政策汇编及业内解读】

  3月5日，李克强在政府工作报告中明确了今年房地产任务，包括了完善住房保障体系，今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例；支持居民住房合理消费的税收、信贷政策；适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存；建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。同时提出，从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

  业内解读：攸克地产分析，报告直接表述“提高货币化安置比例”，连实物安置提都不提了，是一个重要信号，政府要通过加大棚改拆迁，拆出需求，让被拆迁者获得资金补偿，然后让这些拆迁拆出的需求，到市场上购房，实现去库存。2016年的房地产市场“需求侧”，应该会有增量。“因城施策”则意味着，北京、上海、深圳、广州这四个特大型城市，将被区别化对待。一旦市场过热，全国去库存、京沪穗深遏制投机投资的局面很可能出现。“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”这一句话是2015年政府工作报告中没有的。这意味着2016年，“二次房改”的方案应该出台。同时，房地产信托投资基金的试点范围，将进一步扩大，甚至不排除REITs在资本市场上挂牌交易的可能性。

  易居中国执行总裁丁祖昱表示，从两年前就传的沸沸扬扬的营改增，在建筑和房地产行业终于要落实了，这也是仅存的尚未营改增的大头之一，除了房地产、建筑业之外，还有一个大头就是金融业，这几块占比高达81.8%。房地产和建筑业营改增之所以迟迟没有推出，最核心原因还是地方的利益分配问题，毕竟房地产相关税收占到了地方政府税收的“大头”，而营改增之后，“大头”要交给中央，地方政府毫无积极性可言。另外，最近关于房价暴涨的讨论也如火如荼，那么，自然有人将营改增和房价涨跌联系到一起，认为营改增之后房价有下跌的空间，因为总理也明确表示营改增是要降低企业税赋，确保“只低不高”。

  2月29日，中国人民银行宣布：自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  业内解读：交通银行研究中心首席经济学家连平认为，此次降准表明，尽管1月信贷飙升，但经济下行、“资产荒”仍在，2月信贷很可能大幅度回落，M2增速也不容乐观，需要通过降准保持信贷和货币供应适度增长。加之近期外围市场动荡，美联储3月加息预期减弱，人民币汇率阶段性企稳，为降准提供了难得的时间窗口。

  海通证券分析表示，市场流动性再获宽松。我们估算本次降准释放基础货币约7000亿,有助于对冲资金外流、提升货币乘数,也意味着货币刺激力度加大,货币信贷有望持续超增。新年以来,政府连续从差异化信贷政策(降低首付比例、提高公积金存款利率)、交易费用等环节连续放松地产。本次再度降准后,我们认为政策累计作用不可忽视。考虑二季度将进入正常推盘期,预计届时政策效果将在交易量层面持续体现。

  2月29日，广东省政府发布2016-2018年供给侧改革的一系列方案，其中提到广东将降低住房公积金缴存比例，缴存上限从20%降低至12%，缴存基数上限从月平均工资的5倍降低到3倍。广东将引导企业根据自身生产经营状况在5%-12%自行确定合适的住房公积金缴存比例，对缴存住房公积金确有困难的企业，可经单位职工代表大会或工会讨论通过后，申请降低缴存比例至5%以下或者缓缴住房公积金。

  2月29日，杭州政府官方发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》，被称为楼市新政的“杭十条”，共十条，涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、优化发展环境等方面。

  3月1日，石家庄市政府常务会议透露，将出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》。包括20条措施：推行棚改货币化安置，引导居民持币购房；严格控制主城区开发强度，有序推进城中村改造；降低保障性住房配建比例，多渠道满足保障对象的住房需求；充分发挥住房公积金作用；积极落实金融信贷和税收优惠政策；引导农村转移人口向城镇聚集；进一步放宽抵押条件；优化商品房预售条件；完善房屋租赁市场；提高商品房供应品质，激发新的改善性需求；科学调配用地规模；合理调控供地节奏；引导鼓励发展跨界地产；加快完善项目建设手续，进一步盘活遗留项目库存；进一步删减审批事项和办理环节；进一步压缩审批时限；进一步规范审批流程；改革招标投标监管方式；主动为项目单位搞好服务；进一步明确落实责任等。

  重庆市国土房管局公布，3月1日起重庆将开展土地二级市场交易服务。所有想进行建设用地使用权转让、在建项目转让等二级市场服务的企业，均可通过重庆市土地和矿业权交易中心进行咨询交易。交易过程中，除收取相关法定税费外，不再收取任何咨询、服务费用。

  3月1日，《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》正式施行。今后，征收个人住宅，被征收人选择货币补偿的，应当按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。征收非住宅房屋的，按照房地产价格评估机构确定的被征收房屋评估价格进行补偿。

  3月2日，福州市政府出台《福州市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从支持居民合理购房消费、发挥公积金购房扶持作用、合理优化土地供应、防控市场风险等七个方面提出具体的措施意见。

  广州住房公积金管理中心宣布，将从3月7日起实施《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》。《实施办法》除对贷款对象、条件、额度、期限等问题进行明确规定，还明确规定了不予贷款情形及限制贷款的情形。

  业内解读：CRIC 研究中心表示，两会之前，地方政府的救市政策密集出台，时间既早力度也大。“救市”手段主要集中在鼓农民进城购房、提高货币安置化比例、打通商品房保障房通道等手段。这也与两会上总理明确去库存手段相一致，即通过供给侧改革和需求端促进两方面缓解库存压力。总体来看，虽然政策密集，但行政化手段过多。想要真正缓解库存风险，仍要在两会提出的大方向下，积极落实已出台的政策。