[克而瑞]京沪加快人才落户,对杭深汉等人口引流城市市场影响研究

杨科伟 柏品慧 李诗昀2022-09-23 09:15:54

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-09-23
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  2022年,新一轮抢人大战打响,19省市放松落户,其中不乏上海、广州、北京等一线城市。随着北京、上海加快人才落户,深圳、杭州、武汉等人才流入量是否将放缓?对房地产市场又有什么影响?

 01

  新一轮引人大战

  人才加速向一线及长三角聚集

  ……略……

  一、2022年京沪等19城放松落户,郑青等15城发放人才购房补贴

  ……略……

  二、人才就业首选一线及长三角,上海放宽落户后净流入占比大幅领先

  ……略……

  1、分能级:一线人才加速净流入二线大幅减弱,三四线持续净流出

  招聘数据显示,近2年,人才继续向高能级城市聚集,一二线城市人才持续净流入,三四线城市人才净流失。

  受益于落户政策放松,一线城市人才吸附力增强。受人口出生率下滑、老龄化程度加深影响,全国落户门槛最高的城市北京、上海也纷纷放宽入户条件,积极引进青年人才,并带动2021年一线城市人才净流入占比升至5.4%,较2020年增长1.9个百分点。

  二线城市人才聚集效应有所减弱。部分人才受到一线政策放宽吸引,二线城市呈现人才流入占比下降、流出占比上升的特征,两相叠加,2021年人才净流入占比降至0.4%,较2020年下滑3个百分点。

  三四线城市人才持续净流出,流速略有放缓。受限于产业结构调整滞后、就业机会不足,叠加核心一二线城市虹吸效应,三四线城市人才外溢问题依然严峻,2021年三线城市人才净流出占比达到1%,四线城市流速虽略有放缓,但净流出占比仍然高达4.8%。

  2、分城市:人才更青睐一线及长三角,沪杭净流入占比名列前茅

  分区域看,长三角依然是引才育才高地,十大核心一二线城市中,上海、杭州人才净流入占比一直稳居前3位,苏州、南京人才吸引力排名同样靠前。大湾区人才集聚效应明显,广州、深圳人才净流入占比都在1%以上。中西部人才吸引力仅次于长珠三角,成都、武汉、长沙均入围全国10大人才流入城市榜单。

  分城市看,上海、杭州人才净流入量最大,人才净流入占比分别达到2.1%和1.6%,高出第三名0.7个百分点和0.2个百分点,并贡献了一二线城市、长三角地区人才流入的主要增量。深圳、北京、广州人才吸附能力强劲,人才净流入占比分别达到1.4%、1%、1%。

  从人才净流入占比变化来看,2021年上海、北京人才吸引力显著增强,人口净流入占比增长近1个百分点,主要原因在于落户政策边际放松,比如上海,2020年下半年开始接连下调应届生、人才引进、留学生落户门槛,又比如北京,在连续多年控人口后,2021年罕见放宽引进应届毕业生身份、年龄和名额限制,加速人才流入。人才留深、留杭热情不减,得益于就业机会充裕,即便收紧学历落户,深圳、杭州人才净流入占比依然高位持稳。武汉、成都等引才聚才取得一定成效,例如武汉,人才净流入占比同比增长0.3个百分点至0.5%,成都人才净流出转为净流入。

 02

  四大经济圈引才实际效果

       及圈内外竞争关系

  ……略……

  一、区域间:引才格局固化较少跨区域迁移,长三角、大湾区聚才磁力强

  ……略……

  1、人口机械增长:长三角、大湾区续升,中西部持稳,京津冀缓步下行

  机械增长人口是衡量人口迁移规模、方向的有效指标。首先需要说明的是,第一,机械增长人口=户籍人口增量-自然增长人口,相较于户籍人口增量,分项机械增长人口只衡量了人口空间迁移,排除了地区生育观念差异的影响;第二,机械增长人口=迁入人口-迁出人口,比起单向的迁入指标,净增长指标兼顾衡量“留人”的规模与质量。

  2014-2021年,长三角机械增长人口持续提升。2014年-2015年,上海、杭州、南京等长三角6城人口机械增长21万人左右,2017年,抢人大战伊始,长三角6城人口迎来爆发式增长,全年净迁入量激增至53.6万,同比增长62%,其中,合肥、宁波机械人口增量同比增幅超过50%,杭州、南京更是翻番。2018年以后,长三角引才诚意不减,机械增长人口稳步提升,在2021年更是达到了73万人。

  大湾区机械增长人口整体呈增长态势。2014年,粤港澳大湾区及周边5城人口净迁入27.5万人,到2021年,大湾区人口净迁入74.2万人,累计增幅达到170%,仅次于长三角,其中广州、深圳、福州等人口净迁入规模均实现倍增。

  京津冀机械增长人口在2018年跃升,而后缓步下行。2018年,天津开始实施“海河英才”行动计划,取消在津工作的落户要求、不需要居住证和社保缴费凭证,据报道,实施当日就有30万人办理落户申请,受此带动,当年京津冀及周边6城机械增长人口升至63.8万,同比翻两番。此后3年,京津冀6城人口迁入放缓,而迁出人口数量有所回升,机械增长人口开始缓步下行,2021年降至54.7万人左右。

  中西部机械增长人口冲高回落,但整体仍处高位。2017年-2018年,中西部城市竞相推出人才新政,人口迁入规模激增,2017年,成都、西安等中西部7城人口机械增长96.9万人,同比增长近2倍,2018年同比再增67%,超161万人口净迁入中西部。2019年以后,虽然人口机械增长有所放缓,但整体仍处在高位,绝对量上甚至高于长三角和大湾区。

  近8年的四大区域人口机械迁移数据可以论证,经济发达区域之间人口迁移并不存在“非此即彼”的竞争关系。典型如2018年,各地抢人政策频出,长三角、京津冀、中西部人口机械增量均大幅提升,并没有此消彼长的关联关系,说明增量人口大多来自于区域内部的低能级城市,迁移半径制约下,发达地区间跨区域迁移人口占比相对较小。

  2、迁入人口:长三角、大湾区及京津冀梯度上升,中西部“倒U型”回落

  ……略……

  二、区域内:临近城市错位竞争,抢才、留才共同主导人才最终流向

  ……略……

  1、长三角:沪杭苏宁人才引力强年净增超10万,合肥引人容易留人难

  依据人口机械增长规模,长三角6城大致可以分为两大梯队:第一梯队上海、苏州、杭州、南京,4城2021年GDP都在1.6万亿以上,年均人口机械增长超过10万人;第二梯队,合肥、宁波,GDP1-1.5万亿,年人口机械增长5-6万人。可见人口吸附力与城市经济发展水平、产业结构、就业机会高度相关,上海、杭州、苏州就业吸纳能力强劲,人口吸附能力自然更强,合肥、宁波则相对偏弱。

  上海、杭州、南京、苏州、合肥等5个长三角城市迁出人口规模较小且保持恒定,因此迁入人口规模变化几乎和人口机械增长保持一致走势。纵向来看,长三角人口迁移形势整体向好,迁入人口稳步上升或高位持稳。以杭州为例,借G20峰会春风,杭州人才吸引力不断提升,2017年迁入人口激增至16.4万人,其中,省外迁入人口超过10万人,同比增长61%。此后,杭州多次降低人才落户门槛,加大对应届毕业生落户生活补贴力度——补贴标准由硕士2万、博士3万调整为本科1万、硕士3万、博士5万,2018-2020年,杭州迁入人口保持在年均18万人左右高位。

  较为特殊的是合肥,迁入人口和人口机械增长规模差距悬殊,近几年年均迁入人口总量在20万人上下,规模甚至超过沪杭宁,但机械人口增长却仅有5万人左右,几乎只有杭州、南京的一半。主要原因在于迁入和迁出人口双双高位运行,即“引人容易留人难”,究其根本,一是合肥和省内其他城市人口双向流动,比如2020年省内迁入18.9万,较2019年增加2.5万人,而迁往省内人口达到12.7万,较2019年也增加了近2万人;二是合肥对省外人口的吸引力偏低,2018年以前,合肥省外迁入人口在2万人左右,2019-2020年逐年下降至1.7万人;三是高层次人才受到长三角其他城市虹吸,2017年以后迁往省外人口明显增加。

  2、京津冀:天津成“北京控人”最大受益者,济南、沈阳等引人收效平平

  ……略……

  3、大湾区:人才高度向广深聚集,榕邕留才短板制约人口机械低增长

  ……略……

  4、中西部:强省会叠加先发抢人,蓉汉镐人口机械高增长渝昌收效甚微

  中西部是2017年“抢人大战”的主战场,年初武汉“百万大学生留汉计划”打响抢人第一枪,西安、成都等城市迅速跟进,推出西安引人23条、成都人才优先发展战略行动计划等新政,不仅大大放宽人才落户限制,简化入户流程,还真金白银发放人才安居、生活补贴。

  强省会战略加持,叠加新政先发制人,成都、西安、武汉人口吸附力强劲。2017年,成都、西安迁入人口数分别达到47.4万和25.2万,前者同比近乎翻番,后者更是翻两番,人口机械增长规模同样倍增。2018年,三市人口机械增量达到峰值,尤其是西安,净迁入人口接近70万,再创历史新高。2019年以后,成都、西安、武汉人口机械增量有所回落,但相较2016年以前仍在高位,且远超其他中西部城市,人口吸附能力依然强劲。

  郑州、长沙引才留才政策收效尚可,但略逊于蓉、汉、镐。事实上,在2017年,郑州、长沙也曾下场抢人,比如郑州给予人才2-10万元的购房补贴,可谓十分优厚,但效果不及成都、西安、武汉,人口机械增量并没有出现倍增式的跃升。主要原因在于成都、西安、武汉是省内的绝对中心,对省内其他城市的人才虹吸效应强劲,而反观郑州、长沙首位度相较偏低,归根到底,除了政策本身,人才引进效果还取决于城市基本面等因素。

  重庆、南昌抢人收效甚微。以南昌为例,人口被长三角、大湾区分流,2016年,南昌人口还保持净流出状态,2017年以后,虽然人口机械增长转负为正,但增量非常有限,2020年也仅为10172人,与中西部核心城市相去甚远。

  三、总结:引才博弈聚焦临近城市而非跨区域,实际效果取决于留才能力

  综上所述,我们通过横向、纵向对比京津冀、长三角、大湾区、中西部区域间、区域内的人口机械迁移数据,得出以下结论:

  第一,人口迁移半径制约下,人才跨区域流动性偏低,发达区域之间并不存在“非此即彼”的竞争关系。近几年,人口继续向长三角、京津冀、大湾区、中西部的核心一二线城市聚集,且增量人口大多来自于区域内部的低能级城市,发达地区间跨区域迁移人口占比相对较小。

  纵向来看,2014年以来,长三角、大湾区人口迁入规模梯度上升,机械增长人口稳步提升;京津冀迁入人口数量稳中有增,但增速放缓,与此同时迁出人口数量有所回升,人口机械增量缓步下行;中西部迁入人口和机械人口增量冲高回落,呈“倒U型”变化,但整体仍处在高位。

  第二,区域内各城市间错位竞争,抢人成效取决于城市基本面。例如长三角中,上海、杭州、苏州城市经济发展、产业结构、就业机会优势明显,人口吸附能力自然更强,相比之下,合肥、宁波人才吸引力偏弱。

  又比如中西部,成都、西安、郑州等5城自2017年开始积极推行人才新政,都具有抢人先发优势,但收效各异,首位度更高的成都、西安、武汉2018年人口净迁入量倍增,而郑州、长沙抢人效果略逊一筹。

  第三,迁入人口增加只是引才阶段性成果,最终目标是要优化人才生态环境,真正用好人、留住人。比如南宁引人容易留人难,强首府战略下区内人口快速流入,2020年迁入人口数量堪比广州,但低水平的产业结构和公共服务,注定了南宁很难留住高水平人才,人口流失率明显偏高,致使人口机械增长偏缓,人口净迁入量只有广州1/3。

  03

  四个典型城市实际引才效果

       及对楼市影响

  ……略……

  一、上海:放松落户致引才放量增长,需求扩容下楼市更显韧性

  ……略……

  1、政策:引导人才落户五大新城,在沪高校应届硕士直接落户

  ……略……

  2、落户量:迭创新高2021年峰值7.3万,2022年上半年2.1万

  上海落户政策成效显著,落户人数迭创新高。2020年,在一系列落户新政的作用下,上海落户人数跃升至31460人,其中居转户18418人,同比增长40%,人才引进13042人,同比增长47%。2021年,上海落户人数进一步提升至73128人,其中居转户37684人,同比增长105%;人才引进35444人,同比增长172%。

  2022年上半年,上海落户人数高位回落至21416人,其中居转户11372人,同比下降36%;人才引进10044人,同比下降36%,预计全年落户人数有望突破4万人,仅次于2021年,创历史次新高。可以期许的是,未来上海或将持续调降落户门槛,落户人数有望长期保持在高位。

  3、楼市:人才涌入提升市场韧性,成交迭创2017年以来新高

  2020年以来,上海落户人数放量增长,给房地产市场提供坚强的需求支撑,即便是在房地产行业步入下行周期,上海市场仍具备较强韧性。

  具体而言,2020年,上海落户人数升至31460人,同比增长43%。受此影响,上海房地产市场明显转暖,成交面积升至912万平方米,创2017年以来新高,同比增长22%。开盘项目平均认筹率多达137%,外环内平均认筹率皆超200%,前滩板块更是高达739%。开盘去化率达59%,中心城区中高端楼盘普遍“日光”,仅限于崇明、奉贤这类远郊区域去化率不足40%。

  2021年,上海落户人数进一步提升至73128人,同比大增132%。而在人才大量涌入的情况下,进一步推升上海市场热度,全年成交面积升至1053万平方米,续创2017年以来新高,同比增长15%。尽管新房实行积分摇号,但认购热度不减,平均认筹率多达157%,最高认筹率超400%。开盘去化率高达80%,过半楼盘“日光”,但远郊区域去化依旧承压,崇明、金山去化率分别为49%和29%。

  2022年上半年,上海落户人数21416人,同比下降36%,但整体依旧维持在较高水平。受疫情影响,上海房地产市场一度陷入停摆,但随后市场迅速回归正轨,7月成交面积134万平方米,创年内新高,同比转增72%。7月,开盘去化率达到62%,外环内市场热度不减,平均认筹率均超200%,但由于供应“撞车”,郊环外去化压力加剧,认筹率跌至55%,较上月减少17个百分点。

  二、深圳:落户低门槛人才长期涌入,但需求转换制约下楼市利好有限

  ……略……

  1、政策:2021年落户门槛由大专提升至本科,积分年限延长至10年

  ……略……

  2、落户量:近10年共计引才约200万,年均由14万提升至25万

  ……略……

  3、楼市:需求损益及购买力瓶颈制约,引才增减与市场周期弱相关

  ……略……

  三、天津:引才效应脉冲式回落,清理高考移民加剧楼市下行

  ……略……

  1、政策:拓宽海河英才、积分落户引才渠道,重点整治“高考移民”

  ……略……

  2、落户量:4年引才42.8万但趋势逐年下滑,年均积分落户达2万

  ……略……

  3、楼市:人才助力市场短暂回暖,随后效能减弱市场加速下行

  ……略……

  四、武汉:引才先发优势助力楼市上升周期,但边际效应递减

  ……略……

  1、政策:2017年初启动“百万大学生留汉”,落户门槛低至大专

  ……略……

  2、落户量:百万大学生留汉目标提前两年达成,4年落户64.6万

  2017年以来,武汉人才落户政策成效显著,历年新增留汉大学生均超30万人。截至2019年末,累计留汉大学生达到109.5万人,提前两年达成“百万大学生留汉”目标。截至2021年末,累计留汉大学生进一步提升至174.2万人。

  2017-2020年,武汉人才吸附力持续增强,年均新增落户大学生基本保持在15万人附近。尤其是2019年,得益于人才落户门槛降低至大专学历,当年落户大学生高达19万人。截至2020年末,武汉累计落户大学生64.6万人。

  3、楼市:旧改及人才需求引领上升周期,土地超卖主导下降周期

  武汉房地产市场周期两分,2014年下半年至2019年上半年,旧改及人才购房需求轮番引领长达5年的上升周期。得益于武汉较早启动引才,率先收割了一波政策红利,助推武汉市场走出了持续火热的独立行情。但引才边际效果递减,2019年下半年至今,受限于武汉土地超卖,供应过剩主导下降周期。

  2014年下半年至2019年上半年,旧改及人才购房需求轮番引领长达5年的上升周期。具体而言,2014年下半年,武汉房地产市场开始转暖,房价由跌转升。2015年,武汉市场持续升温,成交规模一举突破2000万平方米,高居全国榜首。核心原因在于2010年至2014年持续5年的城中村改造收尾,催生大量改善性换房需求。

  2016年至2019年上半年,尽管调控政策持续加码,但武汉市场异常火热,表现于房价全面上涨,房企捂盘惜售,库存加快出清,致使市场一房难求,甚至滋生私下收取茶水费等市场乱象。核心原因在于武汉较早启动引才,率先收割了一波政策红利,百万大学生留汉目标提前两年达成,带动不菲的增量购房需求。

  2019年下半年至今,武汉引才边际效应递减,尤其是土地超卖,供应过剩主导下降周期。具体而言,2019年下半年至2020年,武汉市场明显降温,表现于渠道分销占比近半,过半项目打折促销,开盘去化率持续下行至40%附近。核心原因在于供地过量远城区显著超标,供需错配致使房地产市场由卖方市场向买方市场转化。

  2021年上半年,武汉市场阶段性转暖,表现于供求皆创2017年以来同期新高,开盘去化率持稳40%,持销仍具韧性,单盘周均到访升至111组,周均成交约10套。核心原因在于武汉经济全面复苏,大量外来人口返汉留汉,此前外流的务工人员逐渐回流。与此同时,众多头部企业落地武汉,产业人口指数级增长,因疫情暂时搁浅的购买需求终在延期一年后集中释放。

  2021年下半年,武汉市场加速下行,表现于房企供货信心不足,成交加速下行,区域及项目分化加剧,需求逐渐回归主城区,原先大热的光谷新区迅速冷却。到访量及转化率持续下滑,开盘去化率跌至20%附近。核心原因在于土地超卖,致使供需严重错配,广义库存现已接近1亿平方米,尤其是大盘显著偏多,销售周期大都超5年甚至10年。

  五、总结:引才边际增量改变楼市预期,多数城市效用逐级递减

  分析典型城市上海、深圳、天津和武汉人才引进与房地产市场之间的关系,不难发现以下三方面的特征:

  其一,引才要趁早。例如武汉,早在2017年初便启动引才,率先收割了一波政策红利,助力武汉房地产市场在2018年下半年迎来持续火热的独立行情。

  其二,作用于房地产市场,并非人才落户总量,而是引才边际增量。例如上海,2020年以来人才落户放量增长,明显提升市场韧性,2022年在疫情解封后,市场迅速回归正轨。反观深圳,凭借着落户低门槛优势,近10年共计引进人才200万人,在全国层面首屈一指,但由于需求转换等因素制约,其对房地产市场利好程度有限。

  其三,多数城市引才对楼市助推效应逐级递减。例如武汉,引才边际效应递减,2019年下半年至今,受限于土地超卖,供应过剩主导下降周期。又如天津,人才落户量逐年下滑,2020年以来房地产市场持续转冷。尤其是2021年,天津重点整治“高考移民”,进一步加剧市场下行压力。

 04

  短期看政策长期看产业

       预计一线及个别二线存引才红利

  ……略……

  一、人口迁移三大红利:流动时代、流动人口市民化和就近城镇化

  聚焦全国人口流动情况,不难发现以下三方面的人口迁移红利:

  其一,我国已进入流动时代。一般而言,流动人口占比达到10%以上,便认定该国家或地区进入流动时代。2000年至2020年,全国流动人口由1.21亿人大幅提升至3.76亿人,净增长2.1倍,占全国人口的比重由9.6%提升至26.6%,净增加17个百分点。说明我国已进入流动时代,流动人口规模着实不容小觑。

  其二,户籍人口与常住人口城镇化率差距依旧较大。随着我国城镇化进程加速推进,常住人口及户籍人口城镇化率持续提升,但两者之间的差距依旧较大。2021年,全国常住人口城镇化率升至64.7%,户籍人口城镇化率升至46.7%,两者之间相差18个百分点。可以期许的是,随着户籍制度改革不断推进,加快推进流动人口市民化,未来户籍人口增量或将保持较快增长态势。

  其三,以省内流动为主的就近城镇化渐成市场主流。2010年至2020年,全国流动人口中,省内流动人口由1.36亿人提升至2.51亿人,占比则由61.2%提升至66.8%,净增加5.6个百分点。说明就近城镇化已然成为城镇化发展的重要趋势,意味着流动人口规模较高的的省份,下辖一、二线城市更易获取人才发展红利。

  二、一线及部分二线杭苏宁等有望收获高流动人口逐步市民化红利

  基于就近城镇化趋势,深圳、广州、杭州、苏州等一二线城市有望占据抢人先机。据七普数据显示,截至2020年末,浙江、江苏、河南、山东和四川等省份流动人口皆超2000万人,广东省流动人口更是高达5207万人。可以期许的是,随着就近城镇化进程不断推进,上述较高流动人口的省份人才落户量有望保持较高增长态势,深圳、广州、杭州、苏州等一二线城市更有望占据抢人先机。

  值得一提的是,截至2020年末,上海、北京跨省流动人口分别达到1048万人和842万人,在全国31个省(自治区、直辖市)位列前五。长期以来,上海、北京乃是全国高素质人才的聚集地,随着人才落户门槛持续下调,跨省流动人口或将逐渐市民化,未来人才落户量也将持续高位运行。

  三、上海引才提升市场韧性,但多数城市助推效应边际递减

  分析人才引进与房地产市场之间的关系,不乏以下三种关系:

  其一,强烈正相关,人才涌入提升市场韧性。典型如上海,受惠于人才落户政策持续松绑,2020、2021年人才落户放量增长,房地产市场明显受益,成交量连续两年创2017年以来新高。而在人才大量涌入的情况下,市场韧性明显增长,2022年在疫情解封后,房地产市场便迅速回归正轨。

  其二,多数城市引才对楼市助推效应边际递减。例如武汉,得益于较早启动引才,率先收割了一波政策红利,百万大学生留汉目标提前两年达成,助推武汉市场走出了持续火热的独立行情。2018年下半年,全国房地产市场开始转冷,但武汉市场持续火爆,甚至出现“一房难求”的现象。尽管留汉大学生持续高位保持在30万人以上,但由于引才边际效果递减,叠加土地超卖,2019年下半年武汉市场步入下降周期。

  其三,弱相关,引才容易转化难。例如深圳,凭借着落户低门槛优势,近10年共计引进人才200万人,在全国层面首屈一指。但由于需求损益、购买力瓶颈等因素制约,对房地产市场拉动效能有限,人才落户量增减变化与市场周期冷暖变化整体弱相关。2017-2019年,深圳人才落户量连续三年高位保持在26万人以上,但房地产市场陷入调整期,成交持续低位运行。直至2019年下半年,随着粤港澳大湾区、先行示范区规划相继落地,市场才有所回暖,成交逐渐步入上行通道。

  四、引才边际增量短期看政策长期看产业,京沪市场红利更值期许

  作用于房地产市场,并非人才落户总量,而是引才边际增量。例如上海,2020年以来人才落户放量增长,明显提升市场韧性,2022年在疫情解封后,市场迅速回归正轨。反观深圳,凭借着落户低门槛优势,近10年共计引进人才200万人,在全国层面首屈一指,但由于需求转换等因素制约,其对房地产市场利好程度有限。

  聚焦引才边际增量,我们认为不乏以下两方面因素:

  其一,短期看落户政策,意即短期内人才落户门槛可以继续下调的空间,将很大程度上决定人才落户边际增量。联系到“抢人”大战渐趋白热化,多数二线城市人才落户门槛调降至大专学历,石家庄、济南等部分二线城市更是“零门槛”落户,预示着人才落户门槛继续下调的空间愈加逼仄。反观上海、北京人才落户门槛依旧偏高,例如北京,积分落户入围分数线逐年提升,申报成功率低至5%,成功落户人才平均在京工作年限多达16.7年。可以期许的是,随着人才落户门槛持续下调,上海、北京人才落户量有望稳步提升,一旦落户门槛大幅放松,引才边际增量或将放量增长。

  劳动力资源充足的城市引才落户量增长更值期许。据七普数据显示,2020年,北京、成都、苏州、武汉等一二线城市劳动力资源相较充足,15-59岁劳动年龄人口占比均达到68%以上,较全国平均水平高出5个百分点,深圳、广州、厦门和杭州等更是超70%。例如深圳,15-59岁劳动年龄人口占比高达79.5%,侧面映证深圳人口吸附力强劲,年轻人口不断涌入。可以期许的是,随着人才落户门槛持续下调,深圳、广州、厦门和杭州等劳动力资源充足的城市人才吸附力有望持续增强,引才落户量增长更为可期。

  其二,长期看产业,留才能力更显重要。2021年,全国共计23个城市GDP突破万亿,深圳、广州、重庆、苏州等GDP均超2万亿,上海、北京更是突破4万亿。直观反映这些城市产业基础坚实,未来有望在愈演愈烈的“抢人”大战中脱颖而出,引才边际增量或将保持较快增长态势。例如上海,乃是我国的经济金融中心,也是全国高素质人才聚集地。又如杭州,互联网产业发展迅猛,汇集了大批科创领域人才。

  结合上述多方面因素,预判一、二线城市未来引才边际增量,及对房地产市场助推效应,可以简单划分为以下三类:

  其一,上海、北京或将持续受益,市场需求不断扩容,楼市成交规模有望稳中有升。一方面,上海、北京这类落户政策相较严苛的城市犹存结构性机会,一旦人才落户门槛大幅放松,引才边际增量或将放量增长。另一方面,上海、北京乃是全国高素质人才聚集地,人才吸附力在全国层面首屈一指。随着引才边际增量快速增长,市场需求或将不断扩容,房地产市场前景值得期许,成交规模或将稳中有升。

  其二,深圳、广州、杭州、成都等或将结构性改善,人才持续净流入将结构性提升市场购买力,继而提升楼市韧性,成交规模有望平稳运行。深圳、广州、杭州、成都等劳动力资源丰富,且产业基础坚实,留才能力更显突出,未来人才落户量有望保持高位。但由于人才落户门槛不断下调,人才落户量早已达到相对较高的水平,引才边际增量进一步提升的空间着实有限。当然,随着高素质人才持续净流入,有望结构性提升市场购买力,进而提升房地产市场韧性,成交规模或将平稳运行。

  其三,天津、青岛、福州、南昌等助推效应或将逐级递减,压力城市房地产市场前景难言乐观,成交规模或将持续低位运行。一方面,引才能力持续减弱,例如天津,人才落户量呈逐年下滑趋势。部分城市产业过度单一化,致使引才不力,例如南昌,2016-2020年,人口迁入量低至36.7万人,在中西部地区排名倒数。另一方面,留才能力不足更是重要制约因素,例如福州,2014-2020年,迁入人口多达105.7万人,但同期迁出人口同样达到92.5万人,净迁入量低至13.2万人。因此,天津、青岛、福州、南昌等引才落户量或将持续下滑,对房地产市场助推效应也将逐级递减。尤其是天津、青岛、福州这类供需明显失衡的压力城市,受限于市场需求增长不济,成交规模或将持续低位运行。

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