行业数据 | 9月销售新开工同比降幅收窄

市场报告杨科伟、谢杨春、吴嘉茗 2023-10-20 17:03:01 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-10-20
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  10月18日上午,国家统计局公布了9月宏观经济和房地产行业数据,经济数据表现来看,GDP、物价水平保持稳定,企业预期、消费动能等保持回升态势,整体经济持续恢复向好。

  房地产行业来看,优化政策作用正在持续释放,并有积极的效应。销售面积、金额、新开工等指标环比上涨且同比降幅有所收窄,竣工依然保持高增长,各指标均出现底部企稳修复的迹象。

      01

  前三季GDP增5.2%

  经济稳步复苏

  带动融资需求尤其中长期贷款回升

  前三季度国内生产总值(GDP)同比增长5.2%,其中三季度增长4.9%,受到去年基数抬升的影响,比二季度同比增速回落,若扣除基数的影响,两年平均增速是4.4%,比二季度加快了1.1个百分点。从环比来看,今年三季度增长1.3%,比二季度加快0.8个百分点。由此可见前三季度国民经济持续恢复向好。

  当前我国经济运行的积极因素不断增加,第一,企业预期改善,9月制造业PMI已升至景气区间;第二,物价运行也总体平稳。9月居民消费价格指数环比上涨0.2%,同比持平,工业品出厂价格PPI连续三个月降幅收窄。第三,消费活力增强,9月份,社会消费品零售总额同比增长5.5%,比上月加快0.9个百分点,增速连续2个月加快。

  此外,就业稳定、外贸降幅低于预期、服务业持续较快恢复等都说明中国经济持续向好的基本面依然稳固。另外,从9月金融数据来看,佐证了经济复苏的稳步推进,主要指标整体势头良好,融资需求有所回升。

  其中,9月M2增长10.3%,延续小幅回落的态势但增速仍保持相对高位,且M1M2剪刀差逐步收窄。9月社会融资规模增量为4.12万亿元,比上年同期多5638亿元,总量创历史同期新高。信贷投放层面,居民中长期贷款成为亮点。地产行政的推动下,居民中长期贷款显著回暖。9月居民中长期贷款5470亿元,同比多增2014亿元,增幅为今年4月份以来新高,并结束了7月、8月缩量态势。

       02

  地产新政效果持续发酵

  9月商品房销售面积、金额

  同比降幅连续四个月收窄

  1-9月份商品房销售面积84806万平方米、商品房销售额89070亿元,累计同比分别下降7.5%和4.6%,增速延续3月小阳春后逐步下滑态势,其中商品房销售面积降幅较1-8月扩大0.4个百分点,商品房销售金额较1-8月扩大1.4个百分点。值得注意的是,无论是面积还是金额,累计增速下降的速率正在放缓,一定程度体现了市场预期和情绪的修复,短期行业处在筑底企稳阶段。

  随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政,房地产市场出现了积极的变化,销售和市场预期均出现边际好转。一方面反映在房地产开发贷款和个人住房贷款保持明显回升态势,另一方面销售单月数据环比增长、同比降幅连续收窄亦能佐证。

  其中,9月商品房销售面积10857万平方米、商品房销售金额10912亿元,环比涨幅分别为47%和42%,单月绝对量仅次于今年3月和6月份,与前八月月均成交相比,9月销售面积、金额高于均值17%和12%。

  同比来看,市场底部企稳、修复信号明显。9月商品房销售面积、金额同比下降10.1%和12.9%,分别较上月收窄2个百分点和3.4个百分点,同比双双连续4个月收窄。

  销售层面低位企稳、弱修复得益于政策的推动、供应量回暖、结构改善以及部分项目折扣力度加大。

  根据CRIC全国百城数据,9月商品住宅新增供应环增29%,已经接近小阳春水平,8、9月份供应呈现递增回暖走势,且部分城市改善供应持续放量。另,重点城市成交保持轮动复苏的行情,诸如西安、长沙随着改善盘集中入市,需求相对旺盛,而前期深度调整的南京、武汉、天津等核心二线城市,因部分项目加大折扣力度促进以价换量,成交也出现阶段性放量,环比转正。

  整体而言,多重利好之下市场已有筑底企稳的信号,接下来考验政策的落地性和有效性,以及供应持续回暖的程度。从微观层面来看,10月多数城市来访、认购稳中有升,预期10月成交有望延续复苏态势,但幅度有限,当前市场仍保持底部修复、脉冲式上涨的行情。

 03

  9月新开工同比降幅收窄9pcts

  竣工累计增速年内次高

  1—9月份,房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米,同比下降7.1%。其中,住宅施工面积574250万平方米,下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米,下降23.4%。其中,住宅新开工面积52512万平方米,下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米,增长19.8%。其中,住宅竣工面积35319万平方米,增长20.1%。

  随着各部门、各地方政策措施出台落实,信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强,带动竣工持续高增长。1-9月竣工面积增速较1-8月增加0.8个百分点,仅次于7月20.5%的高点。

  单月而言,环比较8月下降6%,与前8月均值相比减少了9%。不过同比来看,竣工面积增速依旧强劲。9月竣工面积同比增长25.4%,较8月增加15个百分点,增幅维持在相对高位。而今年以来始终保持低位的新开工增速也开始出现边际好转的信号。新开工面积降幅连续3个月收窄,1-9月新开工面积降幅较1-8月收窄1个百分点。单月数据的变化更能体现底部企稳修复的迹象。9月新开工面积8232万平方米,环比增长19%,同比虽然仍下降15%,但降幅较8月份收窄9个百分点,也是继1-2月份之后,降幅再度缩小至15%以内。

  不可否认的是,虽然新开工出现跌幅放缓趋势,但整体压力不容小觑,单月开工规模实际较前八月平均减少10%。值得注意的是,政策利好带动市场信心同时,央国企和部分优质民企或将加大开工力度争抢政策带来的销售“窗口期”,四季度新开工低位企稳止跌是大概率事件。

  04

  开发投资降幅逐步趋稳

  年内继续保持低位修复态势

  1—9月份,全国房地产开发投资87269亿元,同比下降9.1%,降幅较1-8月扩大0.3个百分点。其中,住宅投资66279亿元,下降8.4%,降幅较1-8月扩大0.4个百分点。今年以来房地产开发投资压力颇大,已经连续下降7个月,降幅已经接近去年1-11月水平。从降速来看已有筑底“苗头”,1-9月开发投资降速逐步趋于稳定。

  单月来看,房地产开发投资也有一定的边际修复,呈现环比增长、同比趋稳的走势。其中,9月全国房地产开发投资额达10369亿元,同比下降11.3%,几乎与8月相持平,环比增长13%,绝对量仅次于2023年3月和6月水平(1-2月不计入)。

  分季度来看,三季度房地产开发投资2.87万亿,较一季度上涨10%,较二季度下降12%。分区域来看,仅东部区域累计投资增速跌幅最小,其余区域累计增速降幅呈现东部<中西<西部<东北,东北地区同比跌幅最大,达到27.2%,西部降幅略有收窄为19.4%。< p="">

  新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。根据CRIC统计300城市土地数据来看,9月全国300城土地成交面积、金额同比下降57%和71%,环比分别下降38%和55%,延续了今年以来规模“一降再降”的走势。且从热度上来看,溢价率已经回归到一季度高峰,而流拍率则持续保持在高位。

  综上,我们对于后市给出如下判断:

  在核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下,典型城市出现短期来访、认购上升的迹象,且成交基本也已进入筑底阶段,我们认为10月大概率企稳修复,在供应增加情况下,四季度整体环比小幅回升。

  各城市仍将延续分化行情:首先,对于京沪蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言,热度能否延续主要取决于二手房市场能否复苏,只有二手房市场活跃度提升,才能刺激置换需求不断释放,进而对新房市场形成有效支撑。其次,经历了前期深度调整,市场基本面尚佳的武汉、天津等目前已经出现了来访、认购上升的情况,短期内成交热度还是有望延续。最后,弱二线和广大三四线城市,诸如南宁、昆明、福州、常州、徐州等,市场修复仍有待核心城市的热度传导,当前市场信心跌至谷底,加之居民购买力不足,整体楼市还将面临较长的调整期。

  行业规模下降、房企资金紧缺,预计四季度土地购置仍将低位运行,仅核心城市能维持热度。短期新开工意愿提升难度较大,四季度销售大概率会有所改善但房企销售回款重心仍在“保交楼”,因此新开工将持续低位运行,在建施工投资等显性指标持续修复也将带动房企开发投资边际企稳。

2023-10-26 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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