行业指标仍处低位 市场持续调整——2024年1-5月房地产行业数据点评

市场报告 2024-06-19 09:57:04 来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-06-19
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协
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  商品房销售持续大幅下跌

  1—5月,新建商品房销售面积36642万平方米,按可比口径计算同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元,按可比口径计算下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。

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  1-5月新建商品房销售面积同比走势整体平稳,销售金额同比跌幅较上期缩小0.4个百分点;商品住宅两项指标同比跌幅均小幅收窄,呈现出更为积极的变化。5月,针对房地产行业的重磅政策和指导思想频频出台,核心城市也相继下调首付比例和贷款利率,同时上海、深圳、广州限购政策进一步放宽。政策支持下,重点城市市场活跃度有所提高,但仍未能带动全国整体市场的改善。

  继中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后,6月初召开的国务院常务会议提出要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施,特别要拓宽思路解决存量房产、土地消化、盘活等方面的问题,未来将有更多配套政策跟进,资金支持力度也有望加大。当前楼市已经进入了新一轮去库存周期,但基于行业供需关系的重大转变,又处于居民消费降级、就业和收入不稳定的经济大环境下,去库存周期可能将被拉长。

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  单月数据来看,5月销售面积7390万平方米,同比减少16.1%,跌幅较上期扩大1.7个百分点;销售金额7598亿元,同比减少24.1%,跌幅较上期缩小2.8个百分点。5月单月销售金额跌幅缩小、销售面积跌幅扩大,反映出政策支持下市场销售价格出现回调趋势。6月房企进行年中业绩冲刺,营销力度加大,同时在各地政策加持下,销售市场有望迎来一波增长。

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  分类物业类型看,住宅销售面积和金额仍处于较大跌幅区间,同比跌幅较上期有所收窄;办公楼两项指标由涨转跌,商业营业用房仍保持量涨价跌,整体形势均不及上期。

  从各地区销售情况看,两项指标同比均持续下跌,东北地区跌幅相对最低。与上期相比,中部和东北地区呈现出较为积极的变化;东部地区销售金额跌幅收窄、面积跌幅扩大,反映该区域价格回升趋势。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.3%、60.2%,分别较上期提高0.5个和0.4个百分点。

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  房地产开发投资跌幅继续扩大

  1—5月,全国房地产开发投资40632亿元,按可比口径计算同比下降10.1%;其中,住宅投资30824亿元,下降10.6%。

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  1-5月房地产开发投资同比跌幅较上月再扩大0.3个百分点,持续低位运行。5月房地产市场重磅利好政策密集出台,销售市场表现未有明显改善,房企投资意愿短期内也难有提升。克而瑞数据显示,前五月拿地的房企主要集中销售30强的央国企,部分央企整体拿地金额较上年同期有明显跌幅,民营企业投资力度更是不足。“三大工程”建设作为2024年稳定房地产投资的抓手,推进情况也不及预期,房地产开发投资低迷走势仍将持续。

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  月度数据方面,5月全国房地产开发投资9704亿元,同比减少4.7%,跌幅较上月缩小了2.6个百分点。单月投资走势继续呈现出积极变化,但销售和融资仍然制约企业开发投资,促进市场恢复信心、支持优质房企融资是关键。

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  从物业类别投资上看,商品住宅和商业营业用房同比跌幅更大;各物业类型同比跌幅均较上月扩大,办公楼下降更为明显。住宅投资占总投资比重75.9%,较上月扩大0.3个百分点。

  从地区来看,各区域投资持续下降,东北地区同比跌幅最大。今年以来,各区域走势分化,东部地区同比跌幅逐月扩大,西部跌幅逐月缩小,中部和东北地区走势波动。开发企业在东部地区的投资比重为61.3%,较上月降低0.6个百分点。

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  房屋新开工面积持续处于低位

  1—5月,房屋新开工面积30090万平方米,下降24.2%。其中,住宅新开工面积21760万平方米,下降25.0%。房屋竣工面积22245万平方米,下降20.1%。其中,住宅竣工面积16199万平方米,下降19.8%。

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  1-5月,新开工面积累计同比跌幅较上期再缩小0.4个百分点,连续三月小幅收窄,整体规模仍处低位。单月走势波动明显,5月新开工规模6580万平方米,同比减少22.6%,跌幅较上月扩大10.3个百分点。当前新开工规模处于持续下降阶段,房企新开工能力和意愿不足,接下来楼市进入去库存周期,特别是三、四线城市面临着大量新建商品住房库存,新开工规模可能会进一步减少。只有等市场销售迎来新的供需平衡后新开工才能走稳。

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  房地产开发企业资金跌幅略有收窄

  1—5月,房地产开发企业到位资金42571亿元,同比下降24.3%。其中,国内贷款6810亿元,下降6.2%;利用外资11亿元,下降20.3%;自筹资金14816亿元,下降9.8%;定金及预收款12584亿元,下降36.7%;个人按揭贷款6191亿元,下降40.2%。

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  1-5月,房地产开发企业到位资金同比跌幅较上月再收窄0.6个百分点,呈边际改善迹象。具体来看,除个人按揭贷款同比跌幅扩大0.5个百分点外,其他资金来源跌幅均较上月有不同程度收窄;同比数据中国内贷款和自筹资金同比跌幅最小,在10%以下。占比方面,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的44.1%,较上月提高0.2个百分点;自筹资金占34.8%,较上月提升0.3个百分点。

  在各项金融政策支持下,房企融资渠道逐渐拓宽,国内贷款和自筹资金为各类资金来源中同比跌幅最低的两项,且跌幅持续收窄,两项资金合计占企业资金来源的一半。当前政策聚焦“去库存”,中央层面提出设立3000亿元保障性住房再贷款,虽然不是对房企融资直接的支持政策,但能在一定程度上帮助企业出售闲置项目回笼资金,推动房地产企业项目续建新建再销售,形成良性循环。同时,各城市“白名单”项目审批和资金投放也在持续增加。

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  商品房待售面积较上月略有减少

  5月末,商品房待售面积74256万平方米,较上月减少297万平方米。其中,住宅减少376万平方米,办公楼减少3万平方米,商业营业用房增加89万平方米。

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  5月末库存总量仍处高值,与去年同期相比上涨15.8%,按当前销售计算去化周期超过10个月。商品住宅库存去化压力持续增加,5月末同比涨幅达24.6%,较上月再扩大0.1个百分点;办公楼和商业营业用房同比涨幅相对较小。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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