[克而瑞]合肥土拍溢价383% 如何看待这个“奇葩”市场

  4月28日，合肥13宗 土地集中出让，推出的地块均遭“疯抢”，下辖的肥西县一宗地楼板价高达1万元/平方米，而目前房价最高的政务区商品住宅售价才14000元/平方米。但与 土地市场火热、楼板价频频高出周边售价形成鲜明对比的是，合肥房价的涨幅、市场成交规模却远不及苏州、南京等同类城市。到底该如何看待这个“奇葩”的市 场？ 

  9区均价高于全市，整体市场呈现四大特征

  之所以合肥价格没有显著的上涨，主要是数据统计造成的“误会”，实际上是由于周边县城价格较低拉低了整体的均价。另外，合肥此前“限价令”也抑制了房价过快的上涨。

  2015年合肥9区成交900万平方米左右，占到全市成交规模的80%。成交均价为8500元/平方米，比全市(含县)均价高出7.3%。整体来看，目前合肥市场呈现以下四大特征。

  第一，2012之后，合肥市场基本处于供不应求的态势，长期卖方市场导致价格逐步走高，增速却略有放缓。2015年价格上涨近11%，比2014年少了3个百分点。

  第二，市场需求主要集中在滨湖、经开两区，去年两者成交占比为整个合肥成交量的40%，而今年一季度两者占比依然保持在30%以上，整体来看，滨湖区、经开区市场供不应求显著。

  第三，在整体供不应求市场下，新站区、高新区则出现供大于求的局面，2015年供求比分别为1.4和1.06。

  第四，目前市场上高新区主要是洋房别墅项目，政务区在售大部分为中高端项目，从去年两个区域价格涨幅较大，分别为18.91%和16.51%。

  整体来看，在土地端火热、销售端回暖之下，合肥已经跻身到二线热门城市前沿，与苏州、南京等城市成为房企争夺的对象。但目前各区域现状不尽相同，理性来看，有两类区域更值得关注。

  滨湖区、经开区需求集中，多重规划利好，未来量价仍有上升空间

  2015年滨湖区成 交量221.3万平方米，占到全市成交的25%，成交量远超其他区域，而在整体供不应求的态势下，价格涨幅为11%，其中，去年滨湖区域地王屡次被刷新， 可见其市场热度。从今年前三个月市场来看，成交量为41.4万平方米，房价已经突破1万元/平方米，市场延续了去年的热度。

  另外，地铁1号线下 半年即将通车，由于滨湖新区离市中心距离较远，因此，地铁开通对于其影响较大。以及省政府正式迁址滨湖，都将对滨湖新区市场成交产生正向激励，从一季度区 域内部分项目捂盘待涨也可见一斑。而且，目前合肥优质教育资源大多分布在滨湖新区，未来区域内投资价值比较高。

  经开区去年成交量仅次于滨湖区，价格涨幅并不高，2016年3月成交均价为8695元/平方米，较2015年年底涨幅不到4%。而且经开区距政务区较近，政务区商业配套丰富且房价全市最高，因此，无论是需求外溢还是资源共享，利好最大的都是经开区。

  因此我们认为，无论是城建配套的利好推动房价继续上扬，还是基本面上供不应求的局面进一步加强涨价预期，未来滨湖区、经开区房价仍将有较大的上升空间，成交量仍能延续上涨的趋势。

  新站区、高新区供大于求短期难改变，市场培育仍需时日

  在全市房价上涨的带 动下，新站区、高新区房价增速也较快，但区域价值没有得到消费者的认同，市场仍处于供大于求。一季度，新站区商品住宅均价7175元/平方米，为各区最 低，与价格最高的政务区相差近一半的价格。总体来看，处于北面的新站区由于面积较小，配套不够齐全，未来发展前景不大。

  高新区则是工业发达 区域，相较于其他新区，总体供应不多，一季度供应量为13.09万平方，不到滨湖区一半，而且土地出让较少。短期来看，供应短缺制约了成交上涨，但更为主 要的是购房需求不足，虽然月成交量维持在10万方左右，但想要再上台阶难度较大。不过，随着四大高新技术产业崛起，以及国家政策支持和补助，市场仍有待于 培育和发展。总的来说，未来区域发展需要看产业导入带来的实际需求能否转化为购买力。