[克而瑞]上海郊区土地拍卖价格疯狂背后

2016-05-13 11:03:01来源:克而瑞

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2016-05-13
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  导读:在电游世界里,饥饿游戏不是互相残杀就是胜者为王。现实却没那么简单,以5月11日,上海一天四场疯狂的土地拍卖结果来看,一二线城市房地产市场正在释放多个信号。

 供地节奏放缓导致一二线城市地价暴涨

  “沪九条”执行后上海首次土地拍卖,原本分布于上海郊环区域的三幅住宅用地,最终由象屿地产、格力地产、融创竞得。由于30多家房企参与竞标,三幅地拍出了天价,溢价率全部超过100%。其中奉贤区南桥新城的地块楼板价2.2万元/平方米,接近在售的商品房价,松江区泗泾两幅宅地楼板价分别为3.7万元/平方米、3.8万元/平方米,均超过附近在售商品房价格。

  一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看,也处于历史最高点。同比涨幅达到了22.5%。统计显示,一季度标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元,同比2015年一季度的1016亿元上涨了16.8%。

  3·25新政后市场交易迅速降温,但土地市场热度不减,一二线地王频繁出现,从北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出现了多宗地王,显示房企对未来市场豪赌的心态。

  旭辉控股执行董事兼总裁林峰指出,二线城市地价暴涨从一个侧面反映出房企土地储备的需求。

 房企土地储备需求各不同

  什么样的房企在疯狂买地?从5月11日成交的三幅宅地可见,买家象屿地产、格力地产与融创,肯定是在上海没有那么多地,需要补货的。

  就在今年年初,融创中国董事长孙宏斌曾指出,现在买地进入一线城市风险很大。但仅仅4个月后,融创一举拿下的上海松江泗泾宅地,楼板价38291元/平米,溢价率112%,刷新区域单价地王纪录。孙宏斌曾表示今年一线城市不拿地了,但是今年在上海收购的浦东浦江镇地块,成本高达6.7万元/平方米,加上税成本要达到7万元/平方米左右,现在又拿了一块3.8万元/平方米的地。

  事实上,融创近期一直在寻求拿地机会。这主要还是出于融创对明年在上海市场的供应量的土地补充需求。一方面,融创在上海市场的营销做得不错,比如截至今年四月底,融创上海区域公司宣布,其上海区域销售已经突破百亿,累计交付面积逾320万平方米。

  而格力地产、其全资子公司格力房产和上海弘翌投资合伙企业组成的联合体,曾经在2014年12月以30.64亿元的总价竞投获得上海浦东、前滩两个居住地块,此后在上海土地市场一直没有任何进帐,因此不排除该公司为了补仓而不惜以高溢价率抢地。据了解,格力地产在2014年底首次进入上海拿地,但是此后在拿地上并没有太多举措,并且今年尚未有土地入账。

  事实上,从深耕一个城市的角度而言,不少房企有必要进行“补仓”。此外,房企若未来在一线城市有项目入市,将是不错的收入增长点。

  但决定一个公司拿地的因素有很多,比如房企开发能力,房企对项目判断的投资回报率等;此外房企本身的土地储备不同也是考虑因素之一。比如2015年,绿地在上海可建面积量最多,而该公司此前已经在较低价格区间进行了较多土地储备,张玉良在日前某论坛对于后市看法也较谨慎。

  正荣地产控股谈铭恒指出,从公司的战略布局来看,不会再拿地王,并且拿地时候有严格的投资测算,比如地价占周边在售商品房售价比超过100%,则增长率超过投资标准,就不会出手。与正荣的投资测算类似,大多数房企认为5月11日上海郊环的土地成交价格有点偏高。他们认为,短期来看如果这两幅地拿完马上开发,压力会比较大,盈利能力风险较大。

  旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰指出,5月11日成交的楼板价,比周边在售价格还要贵,板块房价将会有上涨压力。他认为,这是因为每个企业对后市判断不一样,加上楼市温度到土地市场有一个传递周期。房企要避免在高位拿地。

  另一方面,值得关注的是,大房企土地储备渐趋保守,例如2014年万科在千亿房企当中新增土地储备最少,全年新增土地储备建筑面积仅591万平方米;2015年增长较多,新增建筑面积2201万平方米,落后于碧桂园,但拿地总价落后于华润置地与保利地产。

 权威人士预示政策风向转变,预警房产泡沫

  近期人民日报刊发权威人士谈话,备受房地产业内人士关注。权威人士指出,宏观经济层面,扩张型货币政策会进一步保守,不会再释放更多的量出来。另外涨幅过快的城市有下调压力,需要微调。 

  此外,各地的房价近期已经显示疲态,交易量下滑比较厉害。以上海为例,上海4月份一手房成交97.2万平方米,均价32636元/平方米,环比分别下跌56%、1.9%。

  有业内人士指出,近期一些城市交易量下调,价格基本上回稳。实际上有很多获利回吐的盘,因此后续价格如果面临调整,由于二线城市比一线城市供给量更大,因此预计一线城市地价不容易降下来,二手房的房价没有涨那么多,交易量也在下调,这是需要关注的。

  另外,交易量是房价上涨的核心因素,特别是二线城市,支撑不了那么大的涨幅。以房企角度来说,一个项目表面上看是赚了12亿,但有可能是别的项目亏了。因此,业内人士更不看好苏州的房价,能够持续涨这么久、幅度这么大。

  某房企华东区域投资总监指出,目前无论是房企还是买房者的投资泡沫已经很明显。比如今年3月,安徽文一集团以70多亿元拿下合肥地王,但实际上合肥的房价下调压力已经存在。

  (本文来源:21世纪经济报道)

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