[易居研究院]2020年7月40城土地市场报告

2020-08-07 15:24:07

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-08-07
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院8月3日发布《2020年7月40城土地市场报告》,该报告显示:

  7月地市仍然保持较高热度,但成交量、地价和溢价率的向上动能已明显减弱,未来几个月或降温。40城地市成交量、地价和溢价率仍有所上行,但幅度明显收窄。7月以来,上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳等均进一步收紧了房地产调控政策,7月30日中央政治局会议再次表明“房住不炒”的定位。无论是考虑政策层面还是市场自身规律,未来几个月地市都将降温。

  一线城市保持平稳,三线城市地市最热。一线城市成交量下降,地价微涨,基本保持平稳;二线城市量增价平;三线城市二季度以来地价涨幅最大,土地溢价率也较高,但7月成交量已经停止增长,地价涨幅也明显收窄。具体城市上,溢价率为0的城市为4城,其中3城位于山东,可见山东土地市场仍处于较冷状态。 

  易居研究院研究员王若辰表示:7月部分上半年较热的城市政策已经收紧,下半年部分城市可能也将收紧政策,40城土地市场在经历二季度以来的脉冲后,未来几个月量价有较大的调整需求,但不改中长期震荡上行的趋势。

  报告主要内容如下:

  一、40城整体:量、价和溢价率的上行动能明显减弱

  1、土地成交建筑面积:7月成交建筑面积环比增长9%

  2020年7月,40个典型城市土地成交建筑面积6540万平方米,环比增长9%;同比增长24%。6月土地市场成交明显回暖,7月延续回暖态势,但成交量增幅已经明显收窄。随着多个城市调控政策的收紧,未来几个月成交量或将回落。

  2020年1-7月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积31611万平方米,同比增长3%,今年来首次由负转正,但下半年持续上行的动力不大,预计仍将在0轴附近震荡。

  2、土地出让金收入: 1-7月累计同比增长16%

  7月,40个典型城市土地出让金收入为3674亿元,环比下降6%,同比增长33%。2020年1-7月,40个典型城市土地出让金累计收入18633亿元,同比增长16%,增幅继续扩大。

  分城市来看,2020年1-7月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和宁波,其土地出让金总额分别为1947、1645、1311、1214和872亿元,其中,上海、北京和广州土地出让金同比增速分别达到107%、31%、49%,表明一线城市地市复苏明显。排名靠前的城市中,除一线城市外,主要为浙江和江苏的核心城市,以及部分中部省会城市。

  3、土地出让均价:环比上涨1.2%,同比上涨13%

  7月,40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米,再创历史新高,环比上涨1.2%,涨幅明显收窄,同比上涨13%,预计未来几个月地价将出现短期盘整或小跌,但不改震荡上行的中长期趋势。

  4、土地成交溢价率:16.3%,小幅上升

  7月,40个典型城市土地成交溢价率为16.3%,与6月相比上升0.6个百分点,增幅明显减小。2020年1月以来,土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平,但处于逐步抬升的趋势中,7月份溢价率上升已经趋于平缓,随着三季度土地市场降温,短期溢价率继续上行的空间不大。

  分城市来看,7月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为南宁、扬州、金华、襄阳和东莞,土地成交溢价率分别为53%、42%、49%、38%和36%。7月,溢价率为0的城市为4城,其中3城位于山东,可见山东土地市场仍处于较冷状态。福州无土地出让。排名靠前的城市主要是三线城市。

  二、城市分类:一线平稳,二三线短期拐点来临

  1、一线城市:量跌价涨

  1-7月,一线城市累计成交建筑面积为2982万平方米,同比增长46%。相比2019年,2020年前7个月,一线城市市场复苏比较明显。7月,6个月移动平均成交价为15245元/平方米,环比上涨3%,同比上涨11%。

  2、二线城市:量增价平

  1-7月,二线城市土地成交建筑面积为22333万平方米,同比下降4%;7月,6个月移动平均成交价为5409元/平方米,已经接近2017年9月的高点,环比上涨0.3%,已经连续3个月上涨,但涨幅明显收窄,同比上涨4%。

  3、三线城市:量平价涨

  1-7月,三线城市土地成交建筑面积为6296万平方米,同比增长16%。7月,6个月移动平均成交价为3786元/平方米,环比上涨8%,同比上涨32%。2016年以来,样本中的三线城市(其中,长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成)地价,呈现波动较大的震荡向上走势,6月份已经突破新高,7月份再次小幅上涨,但预计未来几个月成交量不足,地价或将回落。

  三、结论和趋势:未来几个月地市将降温

  7月以来,上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳等均进一步收紧了房地产调控政策,政策继续保持一致性。7月24日,国务院召开房地产座谈会,部署下一阶段房地产重点工作,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市代表参加,重点强调了“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等。7月30日中央政治局会议再次表明“房住不炒”的定位。

  二季度40城土地市场较热,7月份热度仍有所延续,但量价向上的动能已经明显减弱,随着调控政策的收紧,未来几个月40城地市量价将有所回落。

       点击查看完整版报告:[易居研究院]2020年7月40城土地市场报告
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