中报点评 | 仁恒置地:营收同比增长30.6%,三道红线保持绿档

企业监测分析沈晓玲、张少贤 2023-08-18 10:33:07 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-08-18
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 核心观点

     【销售金额217.9亿元,无股权代建项目进入销售末期】2023年上半年全年仁恒置地实现销售金额217.9亿元,较2022年同期下降38.6%。扣除代建后仁恒置地的销售金额为213.3亿元,同比下降32.1%,表现不及百强房企累计销售额同比下降0.4%水平;销售面积80.9万方,同比上升28.4%。销售均价为26374元/平方米,同比下降47.1%。2023年上半年仁恒置地扣除代建后销售金额出现超三成的下滑,主要受到长三角尤其是上海等城市销售规模下降的影响。上海销售金额较去年同期减少158亿元。无股权代建业绩同比下降近九成,业绩贡献率仅为2.1%。

  【拿地销售比0.14,小股操盘补充土储】2022年上半年仁恒置地新增地块3幅,均位于国内。新增土地储备建筑面积28.7万方,同比下降61%,拿地金额为30.9亿元,同比下降53.3%。新增权益拿地金额为2.5亿元,同比下降62.4%。新增拿地楼板价10766元/平方米,同比提高19.6%。期内拿地销售比为0.14,与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。新增土储均位于长三角,新增土储多采取小股操盘模式。

  【境内土储877万方,苏宁锡沪土储占比超四成】截至2023年上半年,仁恒置地总土储建面为908.4万平方,其中新加坡土储占比约3.5%,扣除后中国境内土储877万平方米,较2022年年末下降4%。按照近四年平均年销售面积推算,消化周期能达到4-5年左右,尽管总土储规模小幅下降,足够支撑未来发展。长三角区域土储占比近六成,主要集中苏州、南京、无锡、上海四城。

  【营收同比增长30.6%,净利率下降5.6个百分点】仁恒置地2023年上半年营业收入148.1亿元,同比增长30.6%;地产营收122.8亿元,同比提升30.3%,营业收入的增加主要由于期内交付规模增加而拉升。毛利率为28.1%,较去年同期下降7.5个百分点,净利率9.9%,同比下降5.6个百分点,主要受到期内合联营企业利润同比下降86.5%的影响。

  【短期有息债占比超四成,三道红线保持绿档水平】截至2023年中期,仁恒置地持有现金(含受限制存款)195.1亿元,较去年年底下降5.8%。短期有息负债163.9亿元,较去年年底上升16.1%,长期有息负债221.2亿元,较去年年底下降23.2%%。现金短债比1.4,较去年年底下降0.33,剔除受限制存款后的现金短债比为1.4,较去年年底下降0.33,长短债务比1.35,较去年年底下降0.69,一年内到期有息债务规模占总有息债比重42.6%,需要合理安排现金流避免资金承压。融资成本5.5%,剔预后资产负债率64.5%。

  【自持物业租金及酒店收入同比增长39.3%,酒店入住率提升明显】2023年上半年仁恒自持物业及酒店运营收入8.8亿元,同比上升39.3%,期内酒店入住率的提升在一定程度上助力营收上涨,在疫情管控放开后,珠海、三亚酒店入住率均提高超40个百分点。今年4月初仁恒薇乐酒店入驻天津,6月18日天津仁恒薇乐酒店开业,扩大仁恒酒店商业版图。同时年内将会有深圳仁恒梦创广场、苏州仓街商业广场和沈阳夏宫城市广场等商业开业。

  01 销售

  期内销售217.9亿元

  无股权代建项目进入销售末期 

  仁恒置地2023年上半年扣除代建销售213.3亿元,同比下降32.1%。2023年上半年全年仁恒置地实现销售金额217.9亿元,较2022年同期下降38.6%。为保持数据一致性,扣除代建后仁恒置地的销售金额为213.3亿元,同比下降32.1%,表现不及百强房企累计销售额同比下降0.4%水平;销售面积80.9万方,同比上升28.4%。销售均价为26374元/平方米,同比下降47.1%。

  2023年上半年仁恒置地扣除代建后销售金额出现超三成的下滑,主要受到长三角尤其是上海等城市销售规模下降的影响。从销售的区域分布上看,2023年上半年仁恒在长三角销售仅86.8亿元,较去年同期减少162.8亿元,同时从单城销售情况看,上海、苏州、杭州是期内唯三销售金额较去年同期减少的城市,分别减少158亿元、23.5亿元、11.2亿元;从单项目销售情况卡,济南铁恒河滨园、海口仁恒滨江园、南京江湾世纪花园为期内企业销售金额最高的三个项目,销售均价分别为2.4万元/平方米、2.5万元/平方米、5.4万元/平方米,与去年同期销售TOP1的上海仁恒· 海上源项目11.6万元/平方米的销售均价差距较大,使得企业整体销售均价大幅下降。

  无股权代建业绩同比下降近九成,业绩贡献率仅为2.1%。2023年上半年仁恒无股权代建业务销售金额4.7亿元,较去年同期下降88.7%;代建销售面积1.8万平方米,同比下降81%;由于代建业务规模同比大幅收缩,代建金额占比从去年同期的11.6%降至2.1%,主要由于企业主力代建项目进入销售末期。从2022年开始仁恒逐渐转变为小股操盘,2023年上半年仁恒新增土储情况看,项目股权最高占比也仅为10%,代建业务业绩贡献未来仍能够持续发力。

  02 投资

  拿地销售比0.14

  小股操盘补充土储

  审慎投资,新增拿地金额销售比0.14。2023年上半年仁恒置地新增地块3幅,均位于国内。新增土地储备建筑面积28.7万方,同比下降61%,拿地金额为30.9亿元,同比下降53.3%。新增权益拿地金额为2.5亿元,同比下降62.4%。新增拿地楼板价10766元/平方米,同比提高19.6%。期内拿地销售比为0.14,较2022年上半年的0.21小幅下降,与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。

  新增土储均位于长三角,新增土储多采取小股操盘模式。从区域分布上看,2023年上半年仁恒置地国内新增土储集中长三角的江苏省内,结合合约销售分布情况看,长三角仍是仁恒未来关注区域。从获取方式上看,期内新增土储仍以小股操盘模式为主,如苏州滨湖湾、苏州溪棠四季花园都是在企业拿地后选择与仁恒合作的项目。

  03 土储

  境内土储877万方

  苏宁锡沪土储占比超四成

  土地储备充足,2023年中期中国境内总土储规模877万平方米。截至2023年上半年,仁恒置地总土储建面为908.4万平方,其中新加坡土储占比约3.5%,扣除后中国境内土储877万平方米,较2022年年末下降4%。按照近四年平均年销售面积推算,消化周期能达到4-5年左右,尽管总土储规模小幅下降,足够支撑未来发展。

  长三角区域土储占比近六成,主要集中苏州、南京、无锡、上海四城。从国内总土储建面分布来看,长三角占比最高为60%,其次为珠三角占比19.7%,环渤海和中西部分别为14.7%、5.5%,与2022年年底格局无大变动。从能级来看,土储主要分布在二线城市,占比达到54.3%,其次为三四线城市占比30.5%,一线城市占比15.2%。从城市层面来看,苏州、无锡持续补仓,与南京、上海成为土储分布最多的四城,累计占比境内土储43%,其中苏州、南京两城土地储备均超百万方,结合销售数据来看,下半年长三角销售贡献度有望提升。

  04 盈利

  营收同比增长30.6%

  净利率下降5.6个百分点

  交付面积同比提升超五成,营业收入同比增长30.6%。仁恒置地2023年上半年营业收入148.1亿元,同比增长30.6%;地产营收122.8亿元,同比提升30.3%。营业收入的增加主要由于期内交付规模增加而拉升,2023年上半年交付面积75万平方米,较去年同期提升52.2%,在一定程度上也抵消了项目低均价的影响。

  盈利水平下滑,净利润同比下降16.3%。期内仁恒置地毛利润为41.6亿元,同比增加3.1%,毛利率为28.1%,较去年同期下降7.5个百分点,主要由于期内结转项目均价较低,如结转金额最高的南京城市星徽名苑均价仅为29509元/平方米。净利润为14.7亿元,同比下降16.3%,净利率9.9%,同比下降5.6个百分点,主要受到期内合联营企业利润同比下降86.5%的影响。

 05  负债

  短期有息债占比超四成

  三道红线保持绿档水平

  短期流动性充足,年内有息债占比超4成。截至2023年中期,仁恒置地持有现金(含受限制存款)195.1亿元,较去年年底下降5.8%。短期有息负债163.9亿元,较去年年底上升16.1%,长期有息负债221.2亿元,较去年年底下降23.2%%。现金短债比1.4,较去年年底下降0.33,剔除受限制存款后的现金短债比为1.4,较去年年底下降0.33,长短债务比1.35,较去年年底下降0.69。虽然现金短债比、长短债务比在安全阈值内,但根据仁恒公布的债务到期情况看,一年内到期有息债务规模占总有息债比重42.6%,需要合理安排现金流避免资金承压。

  融资成本5.5%,剔预后资产负债率64.5%。2023年上半年仁恒置地平均融资成本为5.5%,较去年年底提升0.5个百分点,在房企融资成本普遍上升的市场环境下,仁恒在融资方面仍保持一定优势。仁恒置地2023年上半年净负债率为41.2%,较去年年底下降7.8个百分点;剔除预收账款后资产负债率在64.5%,较上年末下降1.5个百分点,三道红线仍保持绿档。

  06 商业

  自持物业租金及酒店收入同比增长39.3%

  酒店入住率提升明显

  自持商业及酒店运营收入同比增长39.3%。2023年上半年仁恒自持物业及酒店运营收入8.8亿元,同比上升39.3%,期内酒店入住率的提升在一定程度上助力营收上涨,在疫情管控放开后,珠海、三亚酒店入住率均提高超40个百分点。今年4月初仁恒薇乐酒店入驻天津,6月18日天津仁恒薇乐酒店开业,扩大仁恒酒店商业版图。同时年内将会有深圳仁恒梦创广场、苏州仓街商业广场和沈阳夏宫城市广场等商业开业。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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