销售绩优、投拓积极，财务稳健、“三道红线”保持绿档达标。

  ◎  作者 / 房玲、贡显扬

  核心观点

  【业绩表现优于行业整体，上海、苏州贡献度提升】2023年上半年，建发国际实现全口径销售金额941亿元，同比增长43.4%。权益销售金额747.3亿元，销售权益比79.4%，较2022年全年提升7.6个百分点，达到近年来较高水平。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，上半年建发国际仍实现销售业绩同比增长，且业绩增幅优于规模房企整体水平。

  【拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平】2023年上半年，建发国际新增投资46幅，新增项目总可售面积538万平方米，全口径地价约684亿元；权益比例66%，一二线城市占比86%；拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平。截至上半年末，建发国际总土地储备可售面积约1711.4万平方米，较2022年末增长5.6%；一二线城市占比74%、权益比例71%。

  【营收、利润规模增长，开发业务盈利能力承压】2023年上半年，建发国际实现营业收入243.6亿元、毛利润37.1亿元，同比分别增长43.7%和45.6%；净利润14.2亿元、归母净利润12.8亿元，同比分别增长11.2%和52.5%。上半年，建发国际实现毛利率15.2%、归母净利率5.3%。在房企利润空间整体收窄的行业背景下，建发国际的利润率水平也保持在相对低位，开发业务盈利承压。

  【“三道红线”保持绿档达标，融资成本进一步下行】截至2023年上半年末，建发国际持有现金607.4亿元，较2022年末增加104.6亿元。非受限现金短债比6.5倍，净负债率32%，扣除预收款后的资产负债率61.3%，“三道红线”保持绿档达标、负债结构进一步优化。融资成本持续下行，存量有息负债的加权平均融资成本较2022年末继续下降36BP至3.97%。

  01 销售

  业绩表现优于行业整体
上海、苏州贡献度提升

  2023年上半年，建发国际实现全口径销售金额941亿元，同比增长43.4%。实现权益销售金额747.3亿元、权益销售面积333.8万平方米，同比分别增长55.7%和34.4%。销售权益比79.4%，较2022年全年提升7.6个百分点，达到近年来较高水平。全口径回款金额979亿元，回款率达104%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，上半年建发国际仍实现销售业绩同比增长，且业绩增幅优于规模房企整体水平。

  从销售结构来看，2023年上半年建发国际权益销售金额TOP10城市的业绩贡献度合计逾七成。其中，上海和苏州业绩贡献度明显提升，上半年分别实现权益销售金额122.6亿元和85.2亿元，占比达到16.4%和11.4%，仅上半年的权益销售规模就高于2022年全年。此外，上半年建发国际在成都、福州、长沙等城市的权益金额同比增幅较高。值得注意的是，2023年上半年建发国际在当地市占率TOP10的城市数量达到38个。具体来看，在苏州（市区）、无锡（市区）、福州（五区）、龙岩（市区）、莆田（市区）、漳州（市区）等18个城市的市占率均排在第一位。

  02 投资

  拿地销售比达0.73
投资强度处于行业较高水平

  2023年上半年，在房企土地投资普遍收缩的行业背景下，建发国际兼顾流动性和盈利性，把握优质土地拓展机会。围绕“区域聚焦、城市深耕”战略，在东部沿海+中西部核心的25个城市获取土地共46幅。新增项目总可售面积538万平方米，全口径地价约684亿元；权益比例66%，一二线城市占比86%；拿地销售比达0.73，投资强度处于行业较高水平。

  截至上半年末，建发国际总土地储备可售面积约1711.4万平方米，较2022年末增长5.6%；一二线城市占比74%、权益比例71%。其中，海西区域（厦门、漳州、莆田、泉州、南昌、南宁等）和华东区域（上海、苏州、无锡、南京、合肥等）的占比较高。值得注意的是，按近两年的销售规模估算，截至2023年末建发国际的总土储去化周期仅在2年左右，这也是建发国际在近年逆势投资、积极纳储的主要原因之一。

  03 盈利

  营收、利润规模增长
开发业务盈利能力承压

  2023年上半年，建发国际实现营业收入243.6亿元、毛利润37.1亿元，同比分别增长43.7%和45.6%；净利润14.2亿元、归母净利润12.8亿元，同比分别增长11.2%和52.5%。截至2023年上半年末，建发国际的已售未结资源达2490亿元，未来的营收规模可以得到保证。从盈利指标来看，2023年上半年建发国际的毛利率为15.2%、归母净利率5.3%，分别较去年同期微增0.1和0.3个百分点。但综合而言，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，建发国际整体的利润率水平也保持在相对低位，地产开发业务盈利能力承压。

  04 负债

  “三道红线”保持绿档达标
融资成本进一步下行

  截至2023年上半年末，建发国际持有现金607.4亿元，较2022年末增加104.6亿元，其中非受限现金574.6亿元。非受限现金短债比6.5倍、长短期债务比9倍，负债结构进一步优化。净负债率32%、永续债算作权益的净负债率57.2%、扣除预收款后的资产负债率61.3%，“三道红线”保持绿档达标、财务状况稳健。截至上半年，建发国际存量有息负债的加权平均融资成本较2022年末继续下降36BP至3.97%，融资成本持续下行。