[中房研协]市场研究|2022年第三季度房地产市场运行情况（企业篇）

  典型房企新增土储规模环比回升，平均楼板价持续走高

  1、总量：企业新增土储建面环比回升，同比仍大幅下滑。

  2022年三季度15家典型企业新增土地储备建筑面积约为1177万平方米，同比下降58.75%，环比增长10.26%。2022年三季度，中央层面频繁释放利好政策，政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，住建、财政、央行等多部委联合推出政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。地方上，各地因城施策节奏加快，需求端政策支持力度继续加强，苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，同时多地政府多措并举推进“保交楼”工作，调控政策核心在于支持房企合理的融资需求，促进房地产市场回稳。三季度重点城市完成了今年第二批次集中供地，部分城市完成了第三批次集中供地。多城供地规模收缩，增加核心区优质地块供应，土拍规则适度放松。土拍结果中流拍撤牌现象有所好转，央企国企及本地城投仍为市场拿地主体，民企参与度低，典型企业新增土储建面环比有所增长，同比仍大幅下滑。

  从典型房企新增土储的情况来看，三季度15家典型房企中有5家未拿地。与上季度相比，保利、华润、招商蛇口等5家典型房企新增土地储备面积增长，中海、金地等5家房企新增土地储备面下降。与2021年三季度相比，仅有华润和招商蛇口新增土储建面保持增长，典型房企新增土储总量大幅下滑，投资意愿低迷。三季度22城均完成2022年第二批次土拍，国企、央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，典型房企中民企仅有龙湖拿地相对积极，地方平台公司仍旧处于“托底”态势，但整体托底意愿在减弱。

  2、价格：典型房企购地金额环比增长，平均楼板价持续走高。

  三季度，15家典型企业新增土地购置金额为1989.94亿元，同比下降1.28%，环比增长15.68%。三季度以来房地产融资环境适度改善，但政策信号意义仍大于实际拉动作用，市场信心短时间难以快速回归，典型房企投资保持谨慎，购地金额同比继续下滑。三季度重点城市完成第二批次集中供地，多城出台了调控放松政策，优化土拍规则，土拍热度分化明显，盈利空间佳、去化预期好的优质地块备受房企追捧，典型房企积极参与，购地金额环比持续回升。价格方面，三季度典型房企拿地平均楼板价为16908.83元/平方米，价格较去年同期上涨139.32%，较上季度上涨4.92%。三季度多城加大优质地块供应以维持土地市场热度，典型房企在城市选择上，聚焦核心城市核心区域的投资策略延续，拿地平均楼板价持续提升。

  从房企的土地储备购置金额来看，典型房企三季度投资意愿持续低迷，仅有保利、华润、招商蛇口3家规模房企同比增长，其他典型房企土地储备购置金额同比大幅下滑。三季度22城第二批次集中供地中收官，上海、苏州，武汉等城市完成第三批次集中供地，保利、华润、招商蛇口等国资背景的龙头房企，凭借自身的资金和运营优势，在核心区域积极拿地，购置金额较上年同期有明显提升。民企中优质代表龙湖在集中供地中表现相对积极，在北京、上海、南京、合肥等核心城市竞得优质地块，拿地金额环比大幅提升。

  从各家房企的拿地楼面均价来看，三季度中海、金地、绿城拿地楼板价超过20000元/平方米，仅有恒大拿地楼板价不足5000元/平方米。从同比来看，典型房企拿地成本均上涨，其中金地、保利、绿城等拿地成本大幅上升。三季度典型房企的投资分化明显，多数民营房企暂停拿地，规模化、全国化的国企、央企购地金额较高，是土地市场的主要参与者，如保利、华润、招商蛇口三季度拿地金额超400亿元，占比达到今年以来总购地金额的一半以上。典型房企拿地金额向重点城市集中，如华润三季度在22个重点城市拿地金额占总购地金额的73%。三季度多城平均地价因多城加大优质地块供应而继续抬升，典型房企新增土地楼板价同比大幅上涨。

  百强房企累计业绩持续下降，行业格局从“强者恒强”转向“稳者更强”

  1、9月业绩环比增长10%，同比降幅进一步收窄

  2022年9月，传统“金九银十”销售旺季，虽然规模房企提前铺排供货、积极营销去化，但企业整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄，但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。

  从前三季度的累计业绩来看，2022年以来百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在历史低位。百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位，企业整体的去化压力仍然较大。四季度房企仍需做足准备，积极寻找局部机会窗口。

  2、超半数百强房企9月单月业绩环比增长

  具体从企业表现来看，2022年9月超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间，25家企业环比增幅超过30%。如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。但从业绩同比来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成，仅3成企业实现了单月业绩同比增长。

  3、行业格局从“强者恒强”转向“稳者更强”

  近年来行业格局变动加剧，特别是今年前三季度规模房企表现分化明显。整体来看，企业流动性承压、销售去化受阻、部分房企暴雷违约，但同时也有不少企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

  一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用。另一类是部分优质民企如绿城、滨江、万达等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升。此外，还有一些外资房企如仁恒置地、瑞安房地产、新世界中国等，聚焦一二线核心热点城市布局、项目储备优质、去化压力相对较小、抗风险能力较强，业绩表现好于内资房企。

  整体来看，目前行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

  4、目标完成不及预期，四季度供应及去化压力放大

  今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标。但从规模房企前三季度的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况仍不及预期。具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至9月末的目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。绝大多数企业前三季度的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。四季度房企货值供应、销售去化压力进一步放大。