22城率先试点房屋养老,推进如何?

市场许倩 2024-08-29 09:30:08 来源:中房报

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  22城将率先试点房屋三项制度,为下一步推广蹚出一条路径。

  8月21日,在上海市十六届人大常委会第十五次会议(扩大)上,上海市市长龚正明确,上海将探索实施房屋三项制度,2025年全市推开。

  “截至2023年底,上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米,大量房屋开始步入‘中老年’。”龚正表示。

  实际上,除了上海,目前全国还有21个城市正在开展房屋三项制度试点,如青岛市先行先试房屋定期体检制度;济宁市积极推进房屋质量保险制度试点工作;烟台市探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度,莱山区率先试点。还有一些城市如江苏泰州、宁波等已有了一些实施方案、经验。

  据中国房地产报记者了解,目前,一些试点城市主要在房屋保险方面实施较多,在构建全生命周期的房屋安全管理长效机制上有了一定突破,外界关心的房屋养老金筹错方面未有实质进展,一些城市则主要在个人住宅专项维修基金续缴方面找到了一些方法。

  “试点城市也需要摸索房屋养老金筹集方式,这需要一定时间。”中国物业管理行业一人士表示。

  另外,随着该话题刷屏,一些行情被引爆。8月26日、27日,房屋检测龙头国检集团、上海建科、建科股份等,连续两日出现涨停行情,“存量房检测市场规模超900亿元,房屋养老金落地有望加速需求放量。”国盛证券认为,“房屋安全保险”作为房屋安全管理长效机制三项制度之一,后续预计将在更多省市铺开,届时还将带动工程质量保险评估需求上行。

  22城,试点展开

  房屋养老金制度的提法并非今年才出现。早在2022年,政府层面就多次提及要研究建立房屋养老金制度。2023年以来,住房城乡建设部更是多次公开表态,要研究建立房屋养老金制度。

  两年多时间,表述从“研究”到“探索”再到“推进”,这也意味着房屋养老相关制度落地进度条正在加速。

  所谓 “房屋养老金”,指的就是房屋及其附属设备设施的保养、维护、维修,乃至更换重建的费用。在城市更新时代,这其实是非常紧迫、非常有必要的。

  相关数据显示,截至2022年底,我国城镇有接近20%的既有房屋建成年份超过30年,这意味着,这些房屋都将进入设计使用年限的中后期,并且这一比例还将不断增加,预计到2040年前后,有近80%房屋将进入“中老年”阶段。

  其中,2000年前建成的老旧居住小区约16万个,相关居民超4200万户,总建筑面积约40亿平方米。据《2004年城镇房屋概况统计公报》,2004年末全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米,其中住宅建筑面积96.16亿平方米,占64.51%。这意味着,根据老旧小区定义“城市建成区范围内建成使用20年以上”,“旧改”潜在存量规模在2024年将达到96亿平方米。

  而这些老旧小区,主要集中于一、二线城市的老城区,以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。

  根据贝壳楼盘字典数据,老旧小区数量最多的3个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为1.4万个、5200个、5100个。老旧小区的数量占总体存量比重最高的3个城市为上海、济南、北京,20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

  不管是绝对数量还是占比,北京、上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻,恰恰是这类城市面临更大住房需求缺口和更强烈品质居住诉求,未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

  这将是一笔巨大的投资费用。据测算,仅是改造2000年前老旧居住小区,投资规模就达4万亿元。而上海市房地产科学研究院一份报告显示,目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元,但累计使用资金仅占归集资金的10%左右。这个量远远不够。

  这也是为什么房屋养老金制度率先在22个一二线城市展开试点的原因。这22个城市分别是:上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。试点的重点是政府将公共账户建立起来。

  据住房城乡建设部相关局司负责人介绍,房屋养老金是由个人账户和公共账户这两部分组成,个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金,按照现行规定来执行。公共账户,则是通过试点城市从财政渠道来解决账户里资金的问题。

  从试点城市看,地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集,目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道,不需要居民额外缴费。房屋养老金公共账户建立后,不会增加个人负担。

  在资金使用上,个人账户资金,按照住宅专项维修资金管理来规定,专项用于住宅的公用部位、公用的设施、设备的保修,在保修期满之后的一些维修更新改造也包含其中。公共账户资金,主要用于房屋体检和保险等支出。

  房屋保险的实施

  部分城市已在开展房屋养老金制度相关探索。记者注意到,这些城市主要通过引入商业保险的模式,旨在解决住宅专项维修资金不足的问题。

  2015年,宁波在镇海区试点城镇住房综合保险服务,由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务,启动房屋安全动态监测模式。

  这次尝试的导火索是,2012年12月16日,宁波市江东区某小区一居民楼突然倒塌;2014年4月4日,位于宁波市奉化某小区一幢5层居民楼局部坍塌;两起事件均造成人员伤亡。

  也是在2015年,江苏泰州市在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”,通过房屋维修“医保”模式,由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户,通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”形式,保障所有参保房屋的维修支出。

  今年3月,广州市发布《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》,提出在部分条件成熟的范围内率先试点推行房屋安全保险制度。该方案提出,鼓励房屋使用安全责任人自行为房屋投保;鼓励经济联合社为村集体物业及村民房屋投保;鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险等。

  据知情人士称,该方案落地后,有医院、学校等公共建筑的使用单位投保,而民用建筑尤其是存量物业的投保意愿较低。

  也是在3月,重庆首份“房屋安全保险”保单已经完成理赔,3.8万元赔款由人保财险公司赔付到位,保障了公有房屋及人民群众生命财产安全。该保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保,由保险公司提供一揽子安全保险保障。

  今年5月份,青海省首例房屋保险在西宁市城北区落地。此外,浙江宁波、山东济宁、重庆渝北、湖南长沙、福建周宁等地亦有房屋保险保单签发。

  上海的部分小区,则开始尝试通过结合调整物业费调价来完成维修资金的日常续筹,即从物业费中抽出一部分补充到维修资金中。在《上海市住宅物业管理规定》中,小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。

  但房屋养老金的资金来源不止个人账户,还包括政府补贴、公共维修资金增值收益、土地出让金等多种渠道。比如,宁波,对于补缴物业专项维修资金的老旧小区,政府会给予一定财政补贴,减轻业主负担,具体缴存办法为:按新建项目的60%缴存,剩下40%为政府补贴。

  政府如何率先把房屋养老金制度中的公共账户建立起来,用政府的“帮助之手”补齐住宅专项维修资金制度的短板,这是一个新的命题。资金来源可能并不是最难解决的,比如根据“取之于民,用之于民”思想,土地出让金应作为房屋安全管理的资金保障之一。根据近十年土地出让金收支数据分析,土地出让金累计结余量为3685.76亿元,仍然存在提取空间。

  而除资金筹集之外,完善配套法律法规、完善资金归集和续筹机制、落实相关主体责任、建立定期检查的全生命周期管理体系等诸多挑战,都将决定着房屋“三项制度”能否顺利实施。

  新事物的发展往往不是一帆风顺。正如上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿所言,当下,“房屋养老金”还处在试点阶段,在试点基础上要逐步总结经验,一是形成本地区可以实施的政策,允许政策具有地区差异性;二是对于使用的可推广可复制的经验,也可以供其他地区借鉴,到一定阶段后全国会有统一的政策要求。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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