成都楼市备战“金九银十”:部分楼盘花式蓄客,高端项目积极推新

市场孟双奎 2024-09-09 08:42:23 来源:中房报

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  “现在一天要接待几十组客户,忙不过来了。”成都保利璟园的置业顾问告诉中国房地产报记者。

  市场瞬息万变,前两个月成都新房供销双降,市场不容乐观。如今随着成都天气连续霸屏全国高温榜,新房市场也出现回暖趋势。

  自8月起,成都出台多项鼓励购房政策后,多个渠道反馈,看新房的人明显多了。加上近期部分区域跟进出台详细购房优惠细则,还有多个关注度高的改善项目计划在9月入市,政策端和市场端利好达到了空前高度。

  长期研究成都楼市的专家王巍认为,2024年已过半,7月、8月市场不好,出于业绩考虑,很多房企不得不延长蓄客期,把推盘推迟至9月、10月。虽然现在的“金九银十”成色不如以前,但也是房企去化必须争取的节点。

  麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪则认为,9月前多项新政持续发酵加之优质好盘的推新,这些积极变化将逐步体现到新房成交上,预计本次“金九银十”成都新房成交会较当前好转,但可能较难赶超去年同期。

  新房成交面积下降

  项目花式降价促去化

  9月1日,成都青羊区新购房政策开始试行。除金融扶持、支持团购、房票安置、鼓励以旧换新外,《青羊区促进房地产市场健康发展的若干措施》特别明确:凡2024年1月1日至2025年2月28日期间,完成网签备案的新建住宅购房者,若其子女在2025年有入学(园)需求,经公安预审具有落户条件,在保障户籍适龄儿童入学(园)的基础上,参照青羊区户籍适龄儿童入学(园)办法,“可在新建住宅购房片区的区属公办幼儿园、小学、初中入学(园)。”

  “青羊区房价太高了,之前不敢看。”作为成都传统的教育强区,此次青羊区释放的诚意让李先生感到惊喜。平时只看武侯新城和二八板块新房的他,现在觉得如果孩子在青羊区能有好学校上,感觉也能冲一冲。

  8月成都新房市场低迷,政策层层推进,还是以激励项目努力去化为主。

  克而瑞数据显示,8月成都新房只成交了92.73万平方米,环比下滑7%,仅比春节月的成交量高。王巍分析认为,当前人口增速和城镇化都在放缓,购房者更看重自住,项目价格、品质和周边配套缺一不可。这样的心态,会让一般的营销动作都没效果。

  正如李先生所言,如果不是买新房可以享受就学支持,他根本不会对在青羊区买房起心动念。但无论政策调整还是市场自我修复,想完全解开购房者买房“痛点”,非常困难。

  受成交量影响,供应方面也有所变化。克而瑞数据显示,8月成都中心城区仅6次开盘,环比下滑25%,推盘量降至新低。一位项目营销负责人告诉记者,推新不如扎实做好蓄客、消化库存。

  市场降价动作更加明显。

  9月4日,位于青羊区成飞板块的爱情玺樾万璟项目推出了20多套特价房,单价1.3万元/平方米。记者发现,爱情玺樾万璟此前5次取证,备案单价都在2万元+,现在每平方米降价7000元+,降价力度连很多渠道人员都直呼不可思议。

  无独有偶,天府法务区的保利璟园近期也将推出特价房源,均价仅1.7万元/平方米左右。建筑面积约141平方米的户型以前要卖300万元左右,现在预计230万元左右就能成交。置业顾问告诉记者,这样的特价房源只有几套,现在来售楼部看房的人比较多,预计几天就能卖完。

  另据记者不完全统计,龙湖天府青云阙、天府九里、西宸御湖境、国宾华曦府、龙湖天澜等绝大部分楼盘,都有不同程度的优惠。

  王巍认为,位置、产品、配套都比较一般的项目,去化只能靠降价。“他们的竞争对手是区域附近的二手房,如果价格比二手房高,购房者就会考虑去二手房市场捡漏。这也是今年成都二手房网签数量比新房高很多的原因。”

  上述项目营销负责人则表示,市场低迷并非一日之寒,想要完全扭转市场局面几乎不可能。即使现在售楼部开始热闹,他们对后市判断依然谨慎,无意在“金九银十”推新。

  言外之意,部分楼盘想要抓住“金九银十”努力去化,不排除继续降价的可能。只是考虑到老业主的情绪,会将降价房源包装成工抵房,分批次少量多次推出,整体市场降价促销的趋势不可逆。

  多个高端项目将入市

  提振市场信心

  高端项目的处境则截然不同。

  据不完全统计,9月成都预计有15个项目推新,其中西派交子、越秀天悦云萃二期这样关注度高的高端改善项目也将在9月推出新房源。

  8月31日这天,位于成都林家坝板块的西派交子售楼部有两三百组客户到访,气氛热烈。置业顾问告诉记者,现目前排号人数已经快接近首批次房源套数的3倍。“冻资20万元可以额外再优惠3个点”。

  9月1日,成都很多购房群和自媒体账号被越秀天悦云萃二期建筑面积约143平方米户型刷屏,如此明显的宣传铺排显然是为项目取证开盘造势。一位成都房地产媒体负责人透露,越秀天悦云萃二期建筑面积约143平方米的洋房优惠后总价可能在450万~500万元。

  而最新取证的龙湖观萃精装总价为369.14万~858.94万元,蔚蓝卡地亚花园城蓝庭更是千万级豪宅。其实这样的高端改善项目,即使算上优惠,也是普通购房者难以企及的。

  正如青羊区的建发书香云锦置业顾问所言,项目优惠不大,建筑面积约130平方米的户型总价在420万~440万元之间,建筑面积约143平方米的户型总价在480万~530万元之间,毕竟价格与价值是永远对等的。

  他们推盘的自信来自市场。

  上周开盘的四川师大站TOD·锦江府南苑组团推货,单价30892元/平方米,开盘去化高达九成。另有数据显示,今年1~7月成都1000万元以上豪宅成交683套,创下同期新高。

  王巍认为,高品质的项目甚至豪宅的热销,给市场传递了一定积极信号,有利于提振市场信心。只要产品足够稀缺、足够有质量,依然不会缺乏买家,倒逼开发商研磨产品的能力。对于普通购房者来说,抓住“金九银十”绝大部分楼盘降价的节点,以更低的成本完成买房置业,也是不错的购房窗口期。

  据麟评居住大数据研究院监测的市场信心指数,8月成都市场信心指数为-0.85,较7月回升0.04。虽然仍处于市场低迷区间,但可以看到,利好政策一经推出,短期内市场信心确实会出现一定的修复迹象。

  关荣雪认为,目前楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复,后续仍然需要政策的积极引导以及经济就业环境的改善与稳定。

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