[克而瑞]11月到位资金同环比分别下降35%及3%,近期政策利好仍要看落地情况

2022-12-20 11:23:49

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-12-20
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  国内贷款处于年内最低1037亿,近期授信激增但仍要看实际落地。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  11月以来房企融资端连续出现利好,11月8日交易商协会宣布推进扩大“第二支箭”,支持民营企业债券融资2500亿;11日央行、银保监会联合发布“金融16条”;28日,证监会又公布了“股权融资优化5条新政”,帮助房企打通股权融资渠道。至此信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。在政策的连续利好下,又能否有效缓解房企未来的到位资金压力?

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  11月到位资金同比下降35%至10833亿
近期政策利好效果仍需时间传导

  12月15日国家统计局公布2022年1-11月房地产行业数据,11月新房销售面积和金额环比分别上涨3%和4%,但同比降幅再度扩大,同比分别下降33.3%和32.2%。2022年前11月,商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%;商品房销售额118648亿元,下降26.6%;两者同比降幅相比前10月分别扩大1pct和0.6pct。可见,当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即,但全面回暖仍存在较大难度,市场情绪仍然萎靡。

  由于商品房销售疲软仍未改善,房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%,达10833亿元;同比降幅为35%,相较于10月同比降幅扩大了9.4个百分点。2022年前11月,房地产开发企业到位资金为136313亿元,同比下降25.7%,比前10月的24.7%继续扩大。虽然11月房企融资端连续出现利好,信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动,但政策的发力未有立即带来行业面的回暖,政策效果仍需时间慢慢显现。

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  单月销售回款同比下降35%
防疫政策调整影响市场节奏

  从销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看,2022年前11月销售回款为66471亿元,同比下降了31.3%。单11月销售回款为5280亿元,环比下降了3%,同比下降了34.6%,其中个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了1.9%和3.6%,同比分别下降41.8%和30.4%。

  11月销售回款继续回落,一方面由于疫情管控全面解禁,民众对于疫情的恐慌情绪尚未完全消退,加之管控解除后短期阳性病例有增无减,实则处于疫后恐慌期,客观上也会对购房产生消极影响。另一方面,核心一二线限制性政策局部松动释放了一定利好消息,但对于广大弱二线和三四线城市而言,基本进入了纾困政策的“失效期”,短期政策难以改善。

  但从中长期来看,11月11日央行、银保监会出台的16条措施中,明确提出支持个人住房贷款合理需求,重点支持刚需、改善性客群及新市民这三类群体,按揭首付比例及房贷利率或将因城市、银行优化调整。此后12月多个重点城市限购“松绑”,佛山全域放开了限购、武汉限购范围限时缩小至二环内,郑州适度调整住房限购政策等。相信随着政策出台、需求释放,明年房地产市场有望逐步复苏。

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  国内贷款处于年内最低1037亿
近期授信激增但仍要看实际落地

  国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面,前11月到位资金中国内贷款为15823亿元,同比下降26.9%,降幅较前10月略扩大0.3pcts。单月来看,11月国内贷款为1037亿元,环比下降了7.8%,同比下降了30.5%。注意的是,11月国内贷款处于年内的历史最低位。

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  11月11日,央行、银保监会出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展,其中要求稳定房地产开发贷款投放,特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”;支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排;鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求;支持国开行、农发行等开发性政策性银行,为房企提供“保交楼”专项借款;银行“两道红线”松绑,延长政策过渡期等等。

  从政策出台到12月16日,银行纷纷与房企签订合作协议,已披露的银行意向性授信额度已超3万亿,其中碧桂园、龙湖、万科等成为多家银行的合作对象。虽然近期房企接收银行信贷额度较多,但仍要看最终实际落地规模,预计国内贷款或于12月起有所改观。

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  其他到位资金同比下降12%
2500亿支持资金有望缓解流动性压力

  从自筹资金来看,前11月房地产开发企业到位资金(自筹资金)48994亿元,同比下降17.5%,降幅较前10月扩大2.7pcts。单月来看,11月房地产开发企业到位资金(自筹资金)4138亿元,同比下降38.8%,降幅较10月扩大18.1pcts;环比下降3.5%。

  此外,包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金,前11月同比下降9.3%至4959亿元,降幅较前10月继续扩大了0.2pct。其中单11月为374亿元,环比上升16.1%,同比下降11.6%。虽然近期房企债券融资环境不断利好,但受惠对象集中少数优质房企。据统计,2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元,环比增加24.9%,同比减少33.1%;境内发债主体主要集中招商蛇口、华润置地等国企央企以及龙湖、万科等优质民企。

  11月8日,交易商协会宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。此后龙湖、中海、新城、保利、美的等一批房企均申请了大额债券注册额度,截至2022年12月16日已知涉及规模超1600亿。预计随着相应债券分期发行,未来境内债规模也将触底回升。

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  总体来看,2022年11月房地产行业到位资金压力依旧,环比继续下滑了3%。11月销售回款继续回落,主要由于疫情管控全面解禁后短期阳性病例增加,客观上对购房产生消极影响。虽然11月政策连续出台利好政策,从“第二支箭” 2500亿到“金融16条”,再到“股权融资优化5条”,近期房企也注册获批了较高的信用额度及债券额度。但至今为止,债券及银行贷款实际落地规模依然不多,不仅11月国内贷款处于年内最低,其他到位资金仍处于同比下滑状态,近期的政策利好仍需一段时间传导。但可以期许的是,房企供给侧改革已渐进尾声,央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态,问题房企也将有序出清。

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