导语

  政策给了口子，很多可能性和机会也就创造出来了。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  8月27日，上海发文优化新出让商品住房用地套型供应结构，联系到今年以来，多地发布计容新规，以期鼓励高品质住宅开发建设。这些规则调整重点指向哪几方面？又将对房地产行业产生哪些影响？还有哪些配套政策有待优化？

  01

  沪深取消70/90，各地出台计容新规：放宽不计容比例、发展第四代住宅、限高等

  今年以来，为了满足群众多样化的改善性需求，支持高品质住宅开发建设，以各地出台了一系列新规，包括取消70/90套型限制、优化容积率计算规则、鼓励发展第四代空间建筑等。具体可以分为以下几方面：

  第一，上海、深圳等放开70/90户型比例限制。“70/90”政策是2006年建设部为了调控住房结构出台的政策，规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。今年3月，深圳宣布废止执行了18年的70/90政策。4月，上海一批次土拍悄悄放松了中小套型的比例和面积要求，8月27日，上海正式发文优化新出让商品住房用地套型供应结构，将多层、小高层、高层中小套住宅面积上限分别调整为100平方米、110平方米、120平方米（往年分别为90、95、100平），中小套型占比最低要求调整为中外环间70%、中环内及新城和南北转型重点区域60%、外环外50%（往年为60%-80%）。

  第二，减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容。比如深圳将机房、避难层等公共空间列为“不计容面积”。南京规定突出屋面的设备用房、楼电梯间，水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。珠海规定住宅首层不超过3.9米的可以作为车库，不计算计容建筑面积。

  第三，放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件。广州阳台等半开敞、半计容的空间比例从15%放宽至20%，允许设置一个满足连续开敞不低于40%的主景观阳台不限制进深。贵阳对两层及以上通高的阳台不计入容积率。怀化封闭阳台也可以按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积。

  第四，解除容积率1.0的供地限制。比如苏州明确在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，以及国土空间规划确定的历史城区等，停止执行容积率不得低于1.0的供地标准。

  第五，放松建筑密度、高低配等指标要求。贵阳规定在交通、配套条件较好的区域，住宅项目建筑密度可高于43%。怀化允许在满足满足国家相关规范要求并经规划批准的前提下，可对筑密度、绿化率、建筑高度等在原指标5%幅度内调整。

  第六，放宽层高限制。广州对套内建面超过144㎡的住宅，挑空部分层高从6米放宽至7.2米。南京规定套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高。赣州住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米。

  第七，优化飘窗和设备平台管控要求。佛山取消对单个阳台的进深和面积限制，取消飘窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。深圳增加凸窗尺寸，凸窗的进深由0.6米增加到0.8米。怀化飘窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

  第八，出台限高令，控制超高层住宅开发。深圳规定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。昆明规定新建的城镇住宅限高80米、商业限高150米，并制定了5个分区建筑高度限制，依次为：27米、36米、54米、54米、80米。江苏省发布高层建筑规划建设管控征求意见稿，明确各地一般不得新建100米以上住宅，城区常住人口100万以下城市严格控制新建80米以上住宅。

  02

  新规提升得房率变相降低购房成本，未来新房产品更趋大型化、改善化

  一系列计容新规会对房地产市场产生哪些影响？主要有以下三方面：

  对于新房产品而言，未来面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显。上述城市计容新规的共同导向是鼓励房企开发高品质住宅产品，阳台可做大、飘窗可做深、层高可做高，以及鼓励发展垂直绿化的第四代空间住宅等，以期提升居住的功能性和舒适性。控制高层住宅开发、放宽低容积率产品供应，也意味着纯刚需类产品市场份额将持续收缩，低密及大户型的改善性产品将成为新房市场成交主导。

  对于消费者而言，新规有助于提升得房率，相当于变相降低购房成本。通过将公共开放空间列为不计容，公摊面积将会降低，放宽阳台等半开敞空间的计容比例，则意味着购房者可以获得更多的“赠送面积”，两相叠加，未来100%甚至120%的得房率将成为可能，较之目前普遍8成左右的得房率将有显著提升，对于购房者而言，购买相同的套内面积只需要付出更少的总价，购房成本和门槛都将相应降低。

  对于行业而言，商品房升级并拉开与保障房差距，有助于双轨制供给体系的建立。商品房产品升级后，其与保障房的区分度将进一步拉大，让商品房可以回归商品属性，产品供给和价格由市场主导决定，保障房体系则用于满足工薪阶层的基本住房需求，由政府主导，对价格及运营管理都有严格管制，由此“改善有市场、刚需有保障”的双轨制住房供给体系将逐渐形成和完善。

  03

  建议配合取消限价、优化供地机制，融资、预售、公积金政策向高品质项目倾斜

  为了提升改善住宅品质，除了上述规划管控调整之外，还有哪些配套政策有待优化？

  一是逐步取消限价政策，让商品房回归商品属性，由市场主导价格决定机制。限价机制是房地产市场过热时期的调控产物，限制住房价涨幅的同时，也带来了一二手倒挂的套利空间，并催生了开发商降标减配等道德风险。在双轨制供给体系建立的基础上，保障房土地由划拨所得，成本和价格总体可控，因此房价上涨可以有效控制在商品房领域，这也让限价政策取消成为了可能。今年以来，已有19个城市松绑限价，其中沈阳、郑州、兰州等已明确不再对新建商品住房销售价格进行指导，由房企自主定价销售，珠海等缩短价格备案管理，黄山等放宽尾盘销售价格下限，芜湖等取消取消楼层差价限制。但截至目前北京、上海、杭州、成都等仍在实行价格备案审查制度，限制新房售价上限，岳阳、唐山、株洲等城市在2022年发布限跌令，明确新房销售价格不得低于备案价的85%-90%，也还未明文取消。

  二是优化土地供给结构，优质地块出让环节竞品质。一方面，顺应市场结构调整，提升核心区域土地供给所占比重，另一方面，对于优质地块可以在出让环节增加高品质建设要求，典型如上海，将在今年第五批次宅地出让中对市场热度较高的地块实行“双高双竞”，除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间”“竞无偿移交人才住房”三项指标，鼓励市场主体建设优质住房。

  三是支持在建项目适应市场需求调整规划设计方案。在不改变用地性质、不提高容积率的前提下，支持在建续建商品房申请优化调整建筑设计方案，对不适应市场需求的住房户型做出调整。

  此外，对高品质项目住宅项目，可以在融资、预售许可、预售资金监管、公积金贷款等方面予以政策倾斜。比如适度上调大户型高总价的改善类产品公积金最高贷款额度，指导商业银行在房地产开发贷款授信审批、利率定价、贷款期限方面给予优惠政策支持，允许分阶段办理施工许可等行政审批手续，分类放宽高品质项目预售审批形象进度要求等。