快评|从中央经济工作会议看2024房地产政策方向

政策分析杨科伟、李诗昀 2023-12-14 12:11:57 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-12-14
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  12月11日至12日,中央经济工作会议在北京举行。会议定调2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破,房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。

 01

  定调地产:首要任务化解行业风险

  工作重点“三大工程”,治本之策发展新模式

  会议强调,要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,严厉打击非法金融活动,坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

       第一,化解行业风险仍是首要任务,意味着2024年房地产政策宽松主基调不变,供给与需求两端支持均有加力空间。今年中央经济工作会议再次将房地产归入化解风险板块,并列于三类风险之首,表明化解行业风险仍是明年首要任务,当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道,避免风险进一步蔓延外溢,2024年,房地产政策宽松的主基调不会改变,将继续发力稳主体、稳需求。供给端,表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”,意即保主体覆盖范围有所扩大,民营房企有望获得增量支持,这一点从近期金融机构纷纷召开房企座谈会,参会企业多为民营房企甚至包含部分出险企业,以及11月几大主要银行向非国有房企投放300亿元开发贷款中已可见端倪。需求端,通过保交付、保就业进一步稳定收入预期和强化购房信心,在各种限制性调控措施陆续退出同时,财税刺激尚未发力、信贷政策也有加码空间。

  第二,“三大工程”是工作重点抓手,预计将加力金融支持,推动形成更多实物工作量。2023年4月、7月两次政治局会议对“三大工程”做出重要部署,7月,国务院发文推进超大特大城市城中村改造,8月,国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,10-11月,住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。不过受制于资金来源和规划,“城中村改造”规模和替代效应难及当年棚改货币化安置,保障房性住房建设基本停留在顶层设计阶段。“三大工程”既是拉动投资的重要引擎,也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年,中央将加大对“三大工程”金融支持力度,譬如由央行投放补充抵押贷款,为其提供中长期低成本资金,解决资金这一主要掣肘,“三大工程”项目有望加速落地。

  第三,构建房地产发展新模式是长远之计、治本之策,基础性制度或涉及土地供应、住房供给、行业融资、房企经营等方面。所谓发展新模式,住建部部长倪虹在今年11月接受专访时已经释明其内涵——在理念上,要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,以满足刚性和改善性住房需求为重点,努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿?就是要绿色、低碳、智能、安全,让群众住得健康、用得便捷,成本低又放心安心。在体制机制上,一方面是“人房地钱”的四要素联动机制,以人定房,以房定地,以房定钱,防止市场大起大落。另一方面,建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制,包括优化开发方式、融资方式、销售方式,建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。基础性制度的完善也将围绕这些要素展开,土地供给层面,根据人口增减情况动态调节用地指标,通盘活存量建设用地,健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制等;住房供给层面,以推进城中村改造、保障房建设为抓手,推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局,满足不同层次人群的住房需要,规范租赁市场发展,优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意;房企经营层面,转向拼品质、拼科技、拼服务等。

  02

      定调经济:以进促稳、先立后破

  财政适度加力、货币精准有效

  会议定下明年宏观经济总基调——“稳中求进、以进促稳、先立后破”,比去年增加“以进促稳”预示着明年整体宏观政策基调更积极,“先立后破”指的是经济转型升级中新旧动能转换衔接问题,摈弃旧动能、破除旧模式要建立在新动能、新模式逐步建立的基础上,不能急于求成、“先破后立”或“边破边立”,推及房地产领域,构建和过渡到发展新模式并非朝夕之功,在此之前,市场要稳住,风险处置节奏要把握好,进而稳妥过渡至新阶段。

  会议指出,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策强调“适度加力”等表述,预示着明年财政赤字率可能继续突破3%。货币政策强调“精准有效”,“社融、货币供应量匹配价格水平预期目标”等提法预示未来降准降息可期。


 03

  2024展望:稳主体稳需求、启航新模式

  行政限制优化退出、财税信贷加力有空间

  2023年,以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,房地产政策力度逐渐转向“托举并用”,需求端,降首付、降利率、认房不认贷接连落地,核心城市开启“四限”松绑潮,供给端,“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  展望2024年,中央层面房地产政策有望从三方面发力:第一,以“三大工程”建设为抓手,推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容,也是房地产发展新模式的题中之意。第二,落实供给端金融支持,落地执行细则让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。第三,下调住房交易税费,比如购买家庭唯一住房或改善住房,减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等,通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施,稳需求进而稳市场。

  地方限制性政策可以进一步优化,一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。一线城市政策或将精细化调整,譬如限购局部松绑,调降远郊区域社保年限和套数限制,放宽法拍房、离婚购房限制,调降落户门槛等,又比如信贷政策上,适当下调首套、二套商贷及公积金首付比例,再比如下调各类交易税费征免年限,以及京沪普宅标准等均有调整可能。二线城市中,杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等调控政策还有所保留,可以全面放开限购、限售,下调商贷首付比例,放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。其余二三线城市住房交易行政限制已经全面解除,可优化的比如限贷套数认定,进一步放宽至认贷不认房,实行商业贷款贴息,公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”等降低购房消费门槛。

2023-12-14 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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