2023年上半年港龙中国合约销售金额同比下降3.9%，本土市场影响力持续下降，土储规模可覆盖未来3年销售。营收同比增长36%，但非受限现金无法覆盖短债。

  ◎  作者 / 沈晓玲、张少贤

  核心观点

  【销售金额同比下降4%，省内仅入围淮安当地销售榜】2023年1-6月港龙中国合约销售金额68亿元，较去年同期下降3.9%，降幅略大于百强房企全口径销售金额平均收缩0.4%的水平。合约销售面积57.1万平方米，较去年同期增加5.5%%，预售均价为11920元/平方米，较去年同期下降9.0%。本土影响力持续下降，上半年仅进入淮安1城的销售金额榜单。

  【上半年无新增土储，长三角土储占比近七成】根据CRIC监测，2023年上半年港龙中国未拿地。截止2023年中期，土地储备总建筑面积为616.3万平方米，较去年同期相比规模收缩18.2%，根据最近三年的销售节奏计算，土储足够支撑未来三年左右的发展，土地储备有待扩充。从区域分布上看，长三角土储建面占比为65.9%，占比较去年年底下降3.7个百分点，但长三角仍是港龙中国重点深耕区域，土储布局保持稳定。

  【营收同比上涨36%，净利率同比下滑1.1个百分点】2023年上半年港龙中国营业收入为74.4亿元，均来自物业销售，同比增长35.8%，营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积66.9万平方米，同比增长35.3%。港龙中国2023年上半年合约负债为172.7亿元，同比下降34.2%，但合同负债覆盖营收倍数（合同负债/22年全年营收）为1.5，对后续营收规模提供有利保障。2023年上半年港龙中国毛利润为13.5亿元，同比增加18.3%。毛利率为18.1%，同比下滑2.7个百分点，主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为7.2和2.6%，分别同比下降1.1个百分点、0.7个百分点。2022年归母净利润仅占净利润的35.4%，较去年同期下降4.4个百分点，少数股东权益的净利占比长期超六成，仍存在少数股东摊薄利润的情况。

  【现金规模下降22.1%，非受限现金无法覆盖短债】截止至2023年6月底，港龙中国短期债务规模为29.5亿元，短期债务规模较去年年底提升7.6%。拥有现金总规模为32.2亿元，较去年年底规模下降22.1%，现金短债比为1.1，剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为7.5亿元，但一年内需偿还的银行及其他借款接近30亿元，无法覆盖短期债务，年内流动性压力较大。更需要关注的是，今年11月将有一笔1.45亿美元（约10亿人民币）的优先票据到期。同时，长期债务规模为27.6亿元，较去年同期下降31.5%，长短期债务比为0.9，债务结构亟待优化。净负债率为22.3%，与2022年末小幅下降1.3个百分点。剔除预收款的资产负债率为53.4%，较2022年底进一步下降2.5个百分点。

  01 销售

  销售金额同比下降4%
省内仅入围淮安当地销售榜

  销售金额同比下降4%，销售面积同比提升6%。2023年1-6月港龙中国合约销售金额68亿元，较去年同期下降3.9%，降幅略大于百强房企全口径销售金额平均收缩0.4%的水平。合约销售面积57.1万平方米，较去年同期增加5.5%%，预售均价为11920元/平方米，较去年同期下降9.0%。

  本土影响力持续下降，上半年仅进入淮安1城的销售金额榜单。港龙在江苏省13个城市中已布局10城[1]，根据CRIC发布的城市《2023年1-6月企业销售排行榜》[2]来看，港龙中国仅入围淮安《2023年1-6月企业销售排行榜》，其中全口径销售金额榜单TOP13、操盘口径销售金额榜单TOP12，而去年同期港龙入围常州、淮安两城销售榜单，其中淮安全口径销售排行榜TOP12，从上榜城市数量和榜单排名看，省内影响力减弱。

  02 土储

  上半年无新增土储
长三角土储占比近七成

  期内无新增土储，土储规模可供3年发展，土储规模有待提升。根据CRIC监测，2023年上半年港龙中国未拿地。截止2023年中期，土地储备总建筑面积为616.3万平方米，较去年同期相比规模收缩18.2%，根据最近三年的销售节奏计算，土储足够支撑未来三年左右的发展，土地储备有待扩充。长三角占比65.9%，土储分布保持稳定。从区域分布上看，长三角土储建面占比为65.9%，占比较去年年底下降3.7个百分点，但长三角仍是港龙中国重点深耕区域。从省份分布看，长三角地区的江苏的土储占比较去年年底有所下降，其中江苏省降幅最大，达到2.7个百分点。整体来看，土储布局保持稳定。

  03 营收

  营收同比上涨36%
净利率同比下滑1.1个百分点

  营收规模同比提高35.8%，全年结转有支撑。2023年上半年港龙中国营业收入为74.4亿元，均来自物业销售，同比增长35.8%，营收规模的增加主要得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积66.9万平方米，同比增长35.3%。港龙中国2023年上半年合约负债为172.7亿元，同比下降34.2%，但合同负债覆盖营收倍数（合同负债/22年全年营收）为1.5，如果能积极保持项目施工交付，对后续营收提供有利保障。毛利率、净利率、归母净利率同比下降。2023年上半年港龙中国毛利润为13.5亿元，同比增加18.3%。毛利率为18.1%，同比下滑2.7个百分点，主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为7.2%和2.6%，分别同比下降1.1、0.7个百分点。2022年归母净利润仅占净利润的35.4%，较去年同期下降4.4个百分点，少数股东权益的净利占比长期超六成，依然存在少数股东摊薄利润的情况。

  04 负债

  现金规模下降22.1%
非受限现金无法覆盖短债

  现金规模下降超两成，非受限现金无法覆盖短期债务。截止至2023年6月底，港龙中国短期债务规模为29.5亿元，短期债务规模较去年年底提升7.6%。拥有现金总规模为32.2亿元，较去年年底规模下降22.1%，现金短债比为1.1，剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为7.5亿元，但一年内需偿还的银行及其他借款接近30亿元，无法覆盖短期债务，年内流动性压力较大。更需要关注的是，今年11月将有一笔1.45亿美元（约10亿人民币）的优先票据到期。同时，长期债务规模为27.6亿元，较去年同期下降31.5%，长短期债务比为0.9，债务结构亟待优化。剔除预收款的资产负债率持续下降。截止至2023年6月底，港龙中国的净负债率为22.3%，与2022年末小幅下降1.3个百分点。剔除预收款的资产负债率为53.4%，较2022年底进一步下降2.5个百分点。