金辉控股:信用债清空,流动性压力有所改善

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-09-09 11:51:19 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-09-09
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  去库存仍是未来重点;债务规模改善,完成2024年第一期中期票据发行。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【销售疲软回款乏力,去库存仍是未来重点】金辉预收账款较23年年末明显减少34.2%至247.6亿元。销售乏力叠加自2022年以来没有新拓项目,在建面积较去年年末减少13%至1056.68万平,占到全部土储的比重降至51.9%。受住宅已竣工和交付物业数量减少,住宅开发与销售占比从去年年末的96.8%降至96.2%;已竣工库存比例继续上升,占比从去年年末的19.8%升至20.6%,去化压力较大。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题,优化库存结构仍是金辉工作重点。

  【总土储较去年年末减少6%,权益占比继续提升】金辉依旧没有新增土地,2024年中期金辉总土地储备较2023年年末下降5.8%至2036万平,权益土储建面1641.1万平,较23年年末降幅5.6%,按面积计权益比例进一步提升至80.6%,较去年年末增长0.2pct。上海公司和西安公司土储规模依然保持领先,两者占比近六成。

  【归母净利同比大跌,盈利亏损】2024年中期金辉营业收入163.8亿元,同比减少10.7%,因确认的物业减值亏损约206亿元,毛利减少至7.79亿元,综合毛利率同比减少7.9pct至4.8%。净利润亏损扩大至19.3亿元,主要受部分低毛利项目结转,导致地产开发业务的结转毛利率下降,以及开发中及持作出售的竣工物业及其他资产减值拨备所致。

  【信用债清空,成功发行中期票据】金辉期末有息负债264.16亿元,较去年年末下滑10.2%,其中短债规模较去年年末减少49%至71.61亿,占比从47.4%降至27.1%,债务结构有所优化。期末持有现金41.79亿元,非受限现金短债比升至0.58;4月赎回美元债优先票据,结清所有公开市场信用类债券,7月成功发行第一期五年期中期票据,发行规模为人民币5.5亿元,票面利率3.0%,融资结构进一步优化。

  01 销售

  销售疲软回款乏力
去库存仍是未来重点

  2024年上半年金辉实现开发物业结转收入161.9亿元,同比减少10.7%;开发物业结转面积125.2万平,同比减少8.1%。区域结构看,华东、华中、西北和东南区域合计的结转收入占到全部的74%,其中华东贡献最大,结转收入占比26.3%,剩余三大区域结转收入占比13%-20%不等,而长三角、深惠、西南和环渤海区域结转贡献相对偏低。

  2024年上半年预收账款较2023年年末减少34.2%至247.6亿元,金辉销售乏力叠加自2022年以来没有新拓项目,在建面积较年初减少13%至1056.68万平,占到全部土储的比重降至51.9%。分业务来看,收入主要来自住宅开发与销售,约占96.2%,其他业务包括商业开发与销售、物业租赁、管理咨询与服务,规模较小,分别占2.6%、1.2%、0%。受住宅已竣工和交付物业数量减少,住宅开发与销售占比从去年年末的96.8%降至96.2%,同时因武汉、西安相关商业开发落地,商业开发与销售占比从1.9%升至2.6%。而已竣工库存比例继续上升,占比从去年年末的19.8%升至20.6%,去化压力较大。优化库存结构仍是未来工作重点,针对优质项目需要根据市场热度灵活调整推货节奏,对难销项目多管齐下加大营销渠道和力度,促进销售资金的回笼。

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  02 投资

  总土储较去年年末减少6%
权益占比继续提升

  受整体市场下行和企业积极降杠杆共同影响,2024年上半年金辉仍无新赠土储入账。期末总土地储备较2023年年末下降5.8%至2036万平,权益土储建面1641.1万平,较23年年末降幅5.6%,按面积计权益比例进一步提升至80.6%,较去年年末增长0.2pct。从土储结构来看,当前上海公司土储规模依然保持领先,土储建面占比30%,但较去年年末减少12.8%;西安公司次之,土储建面占比26%,受合营企业和联营公司土储增加影响,较去年年末增加6%,而福建公司、武汉公司、北京公司和重庆公司土储建面占比14.9%、14%、10.1%和5.6%。

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  03 盈利

  归母净利同比大跌
盈利亏损

  2024年中期金辉营业收入163.8亿元,同比减少10.7%, 盈利能力方面,受近两年公开市场地块盈利空间收窄和结转趋缓的影响,上半年金辉集团确认的物业减值亏损约206亿元,毛利减少至7.79亿元,综合毛利率同比减少7.9pct至4.8%。而净利润亏损扩大至19.3亿元,同比降幅达361%,预期亏损主要是部分低毛利项目结转,导致地产开发业务的结转毛利率下降,以及开发中及持作出售的竣工物业及其他资产减值拨备所致。中期归母净利亏损扩大至20.3亿元。

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  04 偿债

  融资结构进一步优化
成功发行中期票据

  2024年4月金辉赎回美元债优先票据,结清所有公开市场发行的信用类债券;7月12日企业成功发行2024年度第一期中期票据(债券简称:24金辉集团MTN001),发行规模为人民币5.5亿元,五年期债券,票面利率3.0%,融资结构进一步优化。

  期末有息负债264.16亿元,较去年年末下滑10.2%,其中短债规模较去年年末减少49%至71.61亿,占比从47.4%降至27.1%,债务结构有所优化;公司债小幅增加,期末余额为28.56亿元。

  从三条红线指标来看,期末持有现金41.79亿元,非受限现金短债比从去年年末0.51升至0.58,流动性压力有所改善;中期净负债率较去年年末增加4.2pct至66.3%,剔除预收后的资产负债率维持在61%左右。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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