中交地产:回款率保持较高水平,多方联动细化存货去化方案

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-09-12 10:48:45 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-09-12
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  在上半年实现销售回款92.7亿元,回款率达到了114%,继续保持着较高的水平。

  ◎  作者 / 沈晓玲、洪宇桁

  核心观点

  【回款率维持较高水平,集团排名居于23位】2024上半年中交地产实现销售金额81亿元,销售面积113.4万平方米,分别同比减少62.26%和56.73%,销售权益相较于2023年全年大幅降低31.3个百分点至41.9%。企业积极推动销售回款,增强现金安全性,在上半年实现销售回款92.7亿元,回款率达到了114%,继续保持着较高的水平。从中交房地产集团(剔除绿城中国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2024年上半年集团实现整体销售额189.2亿元,位列全口径23位。

  【上半年没有拿地,总土储超七成位于二线城市】2024上半年中交地产没有进行拿地,在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下,企业大幅降低了拿地力度。截至2024年中期,中交地产共拥有117个项目,总计容建面约为2263.3万平方米,其中在建及待建面积997.23万平方米。在建及待建总土储72%位于二线城市,整体看来企业的土地储备质量相对较高。

  【年内营收止跌回升,净利润继续亏损】2024上半年中交地产实现营业收入89.8亿元,同比增长2.5%;2024年中期中交地产的合约负债为208.9亿元,较期初减少3.2%,企业正“严格按照时间节点安排,多方联动对低效、无效存货资产进行细致盘点”,细化去化方案。2024上半年中交地产整体毛利率约为4.57%,同比下降3.58个百分点,净利润亏损9.99亿元。净利润的亏损一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间;另一方面,在市场下行下企业继续计提了2.26亿元的资产减值损失,此外还计提了168万的信用减值,同时企业的财务费用同比增加了131.7%至5.09亿元。

  【短期偿债压力增大,流动性获母公司支持】截至2024年中期,中交地产共持有现金80.53亿元,较期初减少32.9%,现金短债比较期初降低了0.41至0.45,若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.37,企业在短期内偿债压力相对较大。净负债率165.56%,剔除预收账款资产负债率82.11%,分别较期初提高10.8个百分点和降低0.4个百分点。企业近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持,2024年中期企业控股股东借款余额为160.53亿元,期后又在7月通过定增募集资金净额4.38亿元。值得注意的是,虽然来自母公司的借款及支持较为稳定,但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全,积极通过提升项目去化保证资金回流,提升公司的安全性。

  01
  销售

  回款率维持较高水平
集团排名居于23位

  2024上半年中交地产实现销售金额81亿元,销售面积113.4万平方米,分别同比减少62.26%和56.73%,销售权益相较于2023年全年大幅降低31.3个百分点至41.9%。虽然中交地产在上半年的销售表现出现了较大的下滑,但是企业积极推动销售回款,增强现金安全性,在上半年实现销售回款92.7亿元,回款率达到了114%,继续保持着较高的水平。从中交房地产集团(剔除绿城中国)来看,即包含中交地产及其他非上市部分,根据CRIC《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2024年上半年集团实现整体销售额189.2亿元,位列全口径23位。

3

  02
  投资

  上半年没有拿地
总土储超七成位于二线城市

  2024上半年中交地产没有进行拿地,在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下,企业大幅降低了拿地力度。截至2024年中期,中交地产共拥有117个项目,总计容建面约为2263.3万平方米,权益比例为59%。总土储中,在建及待建面积997.23万平方米,在建及待建面积的占比为44.06%,相比于期初降低8.97个百分点。而从存货中已竣工物业的价值(开发产品)来看,2024中期同比增加了10.8%至344.88亿元,对存货的占比也提高了4.9个百分点至38.2%,企业称正“严格按照时间节点安排,多方联动对低效、无效存货资产进行细致盘点”,细化去化方案。

3

  在建及待建总土储的分布方面,72%位于二线城市,同时中西部占比达到53%。值得注意的是,中交地产的三四线土储中有38%位于长三角和珠三角的三四线城市,同时中西部土储中98%位于重庆、成都、武汉等二线城市,整体看来企业的土地储备质量相对较高。

3

  03
  盈利

  年内营收止跌回升
净利润继续亏损

  2024上半年中交地产实现营业收入89.8亿元,同比增长2.5%,其中地产销售收入88.82亿元,同比增长2.4%。值得注意的是,2024年中期中交地产的合约负债为208.9亿元,较期初减少3.2%,企业下半年需积极项目去化以及竣工交付,以提振全年营业收入的止跌回升。

  2024上半年中交地产实现整体毛利润约4.1亿元,同比减少42.5%,整体毛利率约为4.57%,同比下降3.58个百分点。净利润亏损9.99亿元,归母净利润亏损9.83亿元,净利润的亏损一方面是由于限价项目结转拉低了企业的盈利空间;另一方面,在市场下行下企业继续计提了2.26亿元的资产减值损失,此外还计提了168万的信用减值,同时企业的财务费用同比增加了131.7%至5.09亿元。整体看来中交地产未来仍需开源节流,等待市场复苏。

3

  04
  偿债

  短期偿债压力增大
流动性获母公司支持

  截至2024年中期,中交地产共持有现金80.53亿元,较期初减少32.9%;总有息负债约为362.03亿元,较期初减少8%。其中,短债总额179.9亿元,较期初增加28.5%,现金短债比较期初降低了0.41至0.45,若是剔除掉受限制现金之后非受限现金短债比更是仅有0.37,企业在短期内偿债压力相对较大。杠杆率水平方面,截至2024年中期,中交地产净负债率165.56%,剔除预收账款资产负债率82.11%,分别较期初提高10.8个百分点和降低0.4个百分点。

  面对当前企业的偿债压力以及市场机会,中交地产近期继续在财务方面获得了母公司的大力支持。2024年中期企业控股股东借款余额为160.53亿元,融资成本区间0.00-7.00%;期后又在7月通过定增募集资金净额4.38亿元。值得注意的是,虽然来自母公司的借款及支持较为稳定,但企业仍需关注其杠杆水平及流动性安全,积极通过提升项目去化保证资金回流,提升公司的安全性。

3

3

中交地产(天津)有限公司

统一社会信用代码:91120116583255856Y    经营状况:存续    注册资本:95000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  10    关联风险  0

中交地产(苏州)有限公司

统一社会信用代码:91320509067666798N    经营状况:存续    注册资本:95000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  5

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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