保利置业:市场份额稳步提升,财务状况有所改善

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-09-09 12:12:11 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-09-09
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  存货去化压力加大,香港销售额占比突破20%。融资优势凸显,债务结构仍有优化空间。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【存货去化压力加大,香港销售额占比突破20%】2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元,合约销售面积111.4万平方米,分别同比减少24.1%和24.8%。2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元,对存货的占比由24%提升至29.4%,存货去化压力加大。上半年保利置业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%,相较于2023年提升了13.8个百分点,是近年来的新高。

  【拿地销售比控制在40%以下,土地储备仍然充足】2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目,新增土储建面为66.8万平方米,拿地总价约101亿元,按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下。截至2024年中期,保利置业的总土储建面为1533万平方米,相较于期初减少了8.1%。

  【待结转资源充足保障营收,毛利率有待企稳】2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币,同比下降20.3%,毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,待低毛利率项目结算完后,毛利率可能企稳。与此同时,净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%;归母核心净利润为3.75亿元,同比减少56.0%,归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%,企业盈利压力加大。

  【融资优势凸显,债务结构仍有优化空间】上半年保利置业完成了15亿元公司债券的发行,融资成本低于2.8%,推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%,企业仍然保持着较强的融资能力。期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币,一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元(占比增加2.2个百分点至30.3%),现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债。上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元,而总权益基本持平,因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%,剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%,整体财务状况有所改善。

  01 销售

  存货去化压力加大
香港销售额占比突破20%

  2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元,合约销售面积111.4万平方米,分别同比减少24.1%和24.8%,企业的销售额跌幅同比优于百强房企平均水平,因此在克而瑞《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上全口径销售额排名相较于2023年提高10名至第17名。

  值得注意的是,2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元,对存货的占比由24%提升至29.4%,企业存货去化压力加大。

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  2024上半年保利置业的合约销售均价达到了25537元/平米,相较于2023年提升了7.3%,再创近年来的新高。企业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%,相较于2023年提升了13.8个百分点,是近年来的新高,从而拉高了整体的销售均价。

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  02 投资

  拿地销售比控制在40%以下
土地储备仍然充足

  2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目,新增土储建面为66.8万平方米,拿地总价约101亿元,按建面计算的拿地销售比为0.6,按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下,因此在销售规模减少的情况下,企业的拿地规模也有所降低。

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  截至2024年中期,保利置业的总土储建面为1533万平方米,相较于期初减少了8.1%,其中在建面积728万平方米,待建面积约805万平方米。从土地分布来看,2024年中期保利置业的土地储备中长三角和大湾区的建面占比为47%,相较于期初降低1个百分点;一线城市的占比达到27%,相较于期初提升1个百分点,企业总土储的平均土地成本达到了11177元/平方米,继续保持在近年来的高位。

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  03 盈利

  待结转资源充足保障营收
毛利率有待企稳

  2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币,同比下降20.3%;毛利润同比减少了54.9%至17.8亿元,因此毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响,年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,待低毛利率项目结算完后,毛利率可能企稳。与此同时,净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%;归母核心净利润为3.75亿元,同比减少56.0%,归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%,企业盈利压力加大。

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  04 偿债

  融资优势凸显
债务结构仍有优化空间

  在房企融资环境仍然趋紧的情况下,保利置业上半年再次获得50亿元公司债券发行额度,并于期内完成15亿元公司债券的发行,其中3+2年期和5+2年期的票面利率分别低至2.5%和2.8%。推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%,企业仍然保持着较强的融资能力。期后7月份,保利置业又完成了20亿元公司债券的发行,其中3+2年期和5+2年期的票面利率分别低至2.45%和2.83%,全年企业整体融资成本或将继续下降。

  期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币,一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元(占比增加2.2个百分点至30.3%),现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债,但考虑到受限制现金和预售监管资金也占据一部分比例,未来企业仍需加强现金流管理。

  从未来的有息债务到期情况来看,在一年后但两年内到期的规模约为206.7亿元(占比27.7%)、在两年后但五年内到期规模为218.4亿元、在五年后到期规模为94.6亿元。两年内有息负债占比58.0%,企业债务结构仍有优化空间。上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元,而总权益基本持平,因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%,剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%,整体财务状况有所改善。

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保利置业集团有限公司

统一社会信用代码:91310000710928372C    经营状况:存续    注册资本:220000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  154    关联风险  29

余姚保利置业有限公司

统一社会信用代码:913302005670397908    经营状况:存续    注册资本:50000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  29    关联风险  5

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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