上周，房地产行业迎来两大重磅。

  一个是“730”政治局会议定调下半年房地产市场。“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”的内容首次在中央政治局会议中出现。

  另一个是《新型城镇化五年行动计划》发布。其中明确，要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。

  在此之前，二十届三中全会明确提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权地方调控等四方面，并提到健全推进新型城镇化体制机制。

  结合起来看，短期内房地产行业主线任务已明确，“消化存量和优化增量”将成为贯穿全年的重要工作，存量房收储将进入提速阶段。长期来看，新型城镇化仍是住房需求的有力支撑，城镇化进程仍将持续为房地产提供发展空间。

  7月30日，关于房地产行业，政治局会议提到，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

  其中，“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”是首次提及，这个提法还有一个前提，即“坚持消化存量和优化增量相结合”。

  早在上半年，4月30日政治局会议便首次提到“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

  从“统筹研究”到“积极支持”，也意味着消化存量在下半年将迎来实质落地阶段。

  今年上半年以来，存量房收储不断扩围，且支持政策不断落地。

  5月17日，央行设立3000元保障性住房租赁再贷款，支持地方国企收储存量房。6月12日，央行召开保障性住房租赁再贷款工作推进会，在地方权限内安排适当的财税政策支持，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行。

  6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。据不完全统计，政府收储存量房模式已在全国至少23个重点城市落地。

  而随着政治局会议明确提出“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。未来存量房收储有望进入实质落地阶段，着力推动行业去库存。

  值得注意的是，保障性住房再贷款作为去库存的一种尝试和探索，但是其千亿资金规模尚不足以支撑全国范围内大规模收储，且实际落地阶段仍面临问题，另外，被收储房源转化为保障性租赁住房或配售型保障房，其收益如何覆盖成本等，都是在推动政策落地时实际要面临的问题。

  政治局会议之后，7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的明确，要经过5年努力，使农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住人口城镇化率提升至接近70%。

  其中，户籍制度改革、住房保障体系、城市更新等多个方面的内容事关房地产。

  具体来看：

  第一，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。未来除了全国22个超大特大城市以外，全国其余绝大多数的城市落户限制将基本取消。对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基石，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

  第二，完善住房保障体系，农村转移人口的住房需求主要由保障房来满足。《计划》提出“鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。”这意味着，未来农村转移人口的住房需求主要由配售型保障房、配租型保障房、市场化租赁住房来满足。

  第三，金融发力推进老旧小区改造和“三大工程”建设。《计划》提出“推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。”在具体措施方面，《计划》给出了中央财政建设资金、地方专项债、专项借款等多元化的资金支持方式。

  另外，《计划》还提出培育一批同城化程度高的现代化都市圈，培育都市圈，重点任务在于四方面：交通互联互通、产业分工协作、市场一体化建设、公共服务共建共享。近年来，都市圈发展全面提速，国家级都市圈数量已增加到14个。未来，中心城市与周边城市发展协同性更强的都市圈，将蕴藏着更多房地产发展机遇，与此同时都市圈一体化融合发展，也有助于释放异地购房需求。

  人口和城镇化是房地产的需求基石。

  过去二十余年，房地产行业的高速发展与城镇化率的快速提升密不可分，全国常住人口城镇化率由2000年的36%提高至2023年的66%，累计增长30个百分点，其背后是的近5亿人量级的新增城镇人口。

  城镇化后半程，城镇化率“减速换挡”，2021年-2023年，城镇化率年增幅由过去每年的1.5个百分点左右放缓至0.8、0.5、0.9个百分点。《计划》提出，经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，也就是在未来5年城镇化率要提升4个百分点，假使城镇化率匀速增长，人口总量较2023年保持不变，预计到2028年底城镇人口将累计增长约5400万人。

  对于房地产行业而言，城镇化进程放缓，增量城镇人口规模收缩将会影响房地产总需求。据CRIC测算，2024年-2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，基本与2021-2023年持平，但相较于2011年至2020年年均增长2324万人来说，明显缩量。另外，增量城镇人口住房需求将主要由保障性住房来满足，对商品房市场拉动力将进一步削弱。

  不过，从中长期来看，新型城镇化仍是住房需求的有力支撑，城镇化进程仍将持续为房地产提供发展空间。

  我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。在此之前，市场还将度过一段适应和调整期。短期内稳定市场和探索行业发展新模式的任务依然艰巨，值得期许的是，在一系列房地产行业调控举措之下，未来行业调整结果将会进一步体现。